A. Chowanetz Hirschanger 7 82319 Starnberg
Regierung von Oberbayern
Herrn Johannes S
Leitender Regierungsdirektor
Maximilianstraße 39
80534 München
Starnberg, den 15.01.2019
Sehr geehrter Herr S,
nach den mir vorliegenden Informationen sind Sie die vorgesetzte Stelle für den Fachbereich 20 Kommunalwesen im Landratsamt Starnberg. Deshalb wende ich mich mit der Bitte an Sie, die im Folgenden beschriebenen Vorgänge auf Gesetzeskonformität hin zu prüfen.
Worum geht es? Die Stadt Starnberg bezahlte eine Hausmeisterfirma acht Jahre lang für nicht erbrachte Hausmeisterarbeiten bei einem leerstehenden und abgesperrten Gebäude und stellte selbst nach dem Abbruch des Hauses die Zahlungen für weiter zwei Jahre nicht ein.
Nachdem ich diese leistungslosen Zahlungen aufgedeckt hatte, versuchte das verantwortliche Liegenschaftsamt diese mit widerlegter Behauptung zu vertuschen. Der von mir informierte Stadtrat der Stadt Starnberg mit der 1. Bürgermeisterin Eva John hüllte sich in Schweigen. Daraufhin wandte ich mich an die Kommunale Aufsicht im Landratsamt Starnberg. Doch anstatt das Handeln der Stadt zu beaufsichtigen und auf Gesetzestreue hinzuwirken beteiligte sich das Amt mit grob irreführender Falschaussage und haltlosen rechtlichen Betrachtungen an weiteren Vertuschungsversuchen.
Abs
Im Einzelnen:

Eine Wohnanlage in Starnberg, Ecke Hirschanger/Schulstraße, die sich im Eigentum der Stadt Starnberg befindet, bestand ursprünglich aus 5 Gebäuden (siehe Abbildung).

Der für die Mieter unzumutbare Zustand des Hauses Hirschanger 9 hatte im Jahr 2007 zur Räumung geführt. Es stand seit diesem Zeitpunkt leer und war abgesperrt.

Die Wohnanlage wurde von der Hausmeisterfirma "Haus + Gartenservice M. J UG" betreut. Ihr Arbeitsaufwand hatte sich - folgt man dem Pflichtenheft - durch die Räumung um etwa 20 Prozent reduziert.
Abbildung: Städtische Wohnanlage Hirschanger 7, 9 und 9a und Schulstraße 13 und 15

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vom 15.01.2019
Die Stadtverwaltung versäumte es, in Hinsicht auf diese Verringerung des Arbeitsaufwandes, den Hausmeistervertrag anzupassen.
Die Firma J erhielt weiterhin die ungekürzte Pauschale, gerade so, als ob das Haus bewohnt gewesen wäre. Die Pauschale wurde sogar ab 2008 auf monatlich 626,69 € plus diverser Zulagen erhöht, was über das Jahr gerechnet 7520 € ergibt.
Von 2008 bis 2015 flossen Jahr für Jahr leistungslose Zahlungen in Höhe von rund 1400 € aus der Stadtkasse an die Firma J (entsprechend des Anteils der Flächengröße des Hauses Hirschanger 9 von 369,95 qm an der Gesamtwohnfläche der Wohnanlage). Da das Haus leer stand, konnten diese Kosten ja nicht auf Mieter umgelegt werden.
Aufteilung der Hausmeisterkosten nach Wohnflächen in der Wohnanlage:
Hirschanger 7 464,40 qm
Hirschanger 9 369,95 qm
Hirschanger 9a 312,41 qm
Schulstraße 13 + 15 813,70 qm

Gesamtwohnfläche 1960,46 qm
464,40 qm x 3,86 € = 1792,58 €
369,95 qm x 3,86 € = 1428,00 €
312,41 qm x 3,86 € = 1205,90 €
813,70 qm x 3,86 € = 3140,88 €
es ergeben sich geringe Rundungsdifferenzen
Die Firma J erhielt jahrelang für folgende nicht erbrachte Tätigkeiten Geld (es folgen Hausmeisteraufgaben aus dem dem Vertrag zugrunde liegenden Pflichtenheft):
Für die Einhaltung der Hausordnung achten, Inspektion der haustechnischen Einrichtung, persönliche Kontaktpflege zu den Hausbewohnern, Erledigung von Reklamationen, Bereitstellung der Mülltonnen, Räume wie Fahrrad- und andere Abstellräume überwachen sowie für Auswechseln von defekten Glühbirnen.
Im Mai 2015 wurde der Hirschanger 9 abgebrochen und das Areal aus der Wohnanlage ausgegliedert. Es wurde dem in der Nachbarschaft (Hirschanger 4) befindlichen Hort zugeschlagen.
Selbst nach dem Abbruch, setzte die Verwaltung die leistungslosen Zahlungen an die Firma J fort! Der bereits entstandenen Schaden erhöht sich dadurch bis zum Ende des Jahres 2017 weiter. Die Schadenssumme beträgt über 14.000 Euro.
Die Verwaltung hatte abermals versäumt, nach dem Abbruch des Gebäudes den Vertrag anzupassen.
Schriftliche Einlassung des Leiters des Liegenschaftsamtes Ludwig B im April 2017 hierzu: "Die Firma Jesse stellte bis Jahresende eine unveränderte Monatspauschale in Rechnung, da die Stadt Starnberg keine Möglichkeit hatte, den bestehenden Vertrag fristgerecht zu teilkündigen".
Beweis: Vorlage der E-Mail vom 24.04.2017 im Bedarfsfall
Hier versucht die Stadtverwaltung die leistungslosen Zahlungen mit einer widerlegbaren Behauptung zu vertuschen. Denn selbstverständlich wäre der Vertrag fristgerecht zu kündigen gewesen. Er enthielt eine Klausel, die eine Kündigung ohne Angaben von Gründen mit 6 Wochen zum Quartalsende gestattete.
Beweis: Vorlage des Vertrags im Bedarfsfall

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vom 15.01.2019
Da die Räumung des Gebäudes erst geplant werden musste (Beschaffung von Ersatzwohnraum für die betroffenen Mieter usw.) und dies eine gewisse Zeit in Anspruch nahm, wäre also eine fristgerechte Kündigung und Neuausrichtung des Hausmeistervertrags an den reduzierten Anforderungen einfach durchzuführen gewesen. Darüber hinaus hätte eine Anpassung des Vertrags auch ohne Weiteres verlangt werden können, da sich ja die Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hatten (BGB §313 Störung der Geschäftsgrundlage).
Im Mai 2017 unterrichtete ich erstmals die 1. Bürgermeisterin Eva John und den Stadtrat. Auch nach mehrmaligem Nachhaken erntete ich nur bemerkenswertes Schweigen zur Sache.
Mit Schreiben vom 16.08.2017 wurde deshalb der Leiter der Kommunalen Aufsicht im Landrats­amt Starnberg, Herr Holger A, von den jahrelangen leistungslosen Zahlungen und von einer bis dahin ausstehenden Stellungnahmen der 1. Bürgermeisterin informiert und darum gebeten, sich der Sache anzunehmen.
Mit Schreiben vom 22.01.2018 antwortete Herr A: Dem Amt würde die Stellungnahme der Stadt Starnberg in dieser Angelegenheit sowie Vertrags- und Ausschreibungsunterlagen vorliegen. Aus diesen Unterlagen sei ersichtlich, so führt Herr A u.a. aus, dass (Ziffernsetzung nahm ich vor).
1. "seinerzeit mit der Firma Haus+ Gartenservice M. J ein Pauschalpreis für die Leistungserbringung vereinbart worden ist. Dieser Pauschalpreis ist weder von den geleisteten Arbeitsstunden noch von der Anzahl der betreuten Gebäudeeinheiten abhängig. Diese Art von Vertragsgestaltung kann sich- je nach Beschaffenheit der nicht vorhersehbaren äußeren Umstände -teils zum Vorteil, teils zum Nachteil des Leistungsempfängers auswirken."
Beweis: Vorlage des Schreibens vom 22.01.2018 im Bedarfsfall
Die Behauptung des Herrn A, der vereinbarte Pauschalpreis sei nicht von den geleisteten Arbeitsstunden abhängig ist zutreffend. Dass jedoch - wie er weiter ausführt - der Pauschalpreis nicht von der Anzahl der zu betreuenden Gebäudeeinheiten abhängig sei, entspricht nicht den Tatsachen.
Der Vertrag zwischen der Stadt Starnberg und der Firma "Haus + Gartenservice M. J" aus dem Jahr 2006 hat den Umfang von nur einer knappen Seite. Allerdings bezieht er sich ausdrücklich auf den Vertrag des vorherigen Hausmeisters von 2001, der "nahtlos zu den gleichen Bedingungen übernommen" wurde.
Dieser Vorgängervertrag ist demnach ein wesentlicher Bestandteil des hier behandelten Vertrages. Neben einem umfangreichen Leistungsverzeichnis sind hierin die zu betreuenden Gebäude, eben Hirschanger 7, 9 (das zugesperrte und abgebrochene Gebäude), 9a, Schulstraße 13 und 15 der Wohnanlage selbstverständlich einzeln aufgeführt.
Beweis: Vorlage des Hausmeistervertrags im Bedarfsfall
Der Behördenleiter Herr A versuchte hier offensichtlich mit Hilfe dieser grob irreführenden Falschaussage eine Begründung zu konstruieren, die die jahrelangen leistungslosen Zahlungen der Stadt Starnberg an die Firma J rechtfertigen sollen.
Er ging offensichtlich davon aus, dass ich den Hausmeistervertrag nicht kenne.
Kommt Herr A so seiner Aufgabe nach, das Handeln der Stadt zu beaufsichtigen, auf Gesetzestreue hinzuwirken und gegen jahrelange leistungslose Zahlungen vorzugehen? Es ist doch vielmehr so, dass hier die Aufsichtsbehörde mit dieser tatsachenfremden Behauptung bei der Vertuschung hilft und damit die Rechtsstaatlichkeit untergräbt.

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vom 15.01.2019
Im folgenden Absatz des gleichen Schreibens fährt er wie folgt fort:
2. "Derzeit profitiert die Firma Haus+ Gartenservice M. J beispielsweise unzweifelhaft davon, dass sich die zu betreuende Fläche erheblich reduziert hat, ohne dass dies zunächst Auswirkungen auf das Entgelt hätte. Angesichts dessen wäre die Stadt rückblickend sicherlich mit einem anderen Anrechnungsmodus günstiger gefahren. Das ist das Risiko der freien Vertragsgestaltung und kann rechtsaufsichtlich nicht beanstandet werden."
In diesem Absatz bestätigt Herr A Punkt für Punkt die von mir recherchierten Fakten:
a. Die zu "betreuende Fläche" hatte sich "erheblich reduziert"
b. Die weggefallene Aufgaben hatten "keine Auswirkungen auf das Entgeld"
c. "Angesichts dessen wäre die Stadt rückblickend sicherlich mit einem anderen Abrechnungsmodus günstiger gefahren"
Allerdings relativiert er im letzten Satz des gleichen Absatzes diese Erkenntnisse mit der Bemerkung "Das ist das Risiko der freien Vertragsgestaltung und kann rechtlich nicht beanstandet werden" und gewährt uns damit Einblick in ein skurriles Rechtsverständnis.
Entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen und Möglichkeiten hätte der Vertrag nach dem Wegfall von etwa 20 Prozent der Hausmeisteraufgaben angepasst werden müssen, um unnötige Kosten zu sparen.
Wie von mir weiter oben bereits vorgetragen, bot neben der Kündigungsklausel im Vertrag auch §313 BGB dazu ausreichend Möglichkeit. Der Vertrag hätte nach dem Haushaltsgrundsatz der Sparsamkeit öffentlicher Haushalte angepasst werden müssen.
Die Behauptung des Herrn A, dass die Versäumnisse der Verwaltung bei den nicht erfolgten Anpassungen des Hausmeistervertrages "nicht beanstandet werden können" ignoriert geltendes Recht und wirft somit die Frage auf, ob er der Aufgabe als Leiter des Fachbereichs Kommunalwesen gewachsen ist.
Die gebotene Anpassung des Hausmeistervertrags vorzunehmen, versäumte die Stadtverwaltung. In den Haushaltsgrundsätzen ist für den Fall von Verletzung dieser Grundsätze folgendes festgelegt:
"Eine strafrechtlich relevante pflichtwidrige Schädigung kommt in Betracht, wenn ohne entsprechende Gegenleistung Zahlungen erfolgen, auf die im Rahmen vertraglich geregelter Rechtsverhältnisse ersichtlich kein Anspruch bestand"
Soweit zu dem Schreiben vom 22.01.2018.
Um Missverständnissen vorzubeugen, sandte ich am 08.03.2018 Herrn A den mir vorliegende Hausmeistervertrag zwischen der Stadt Starnberg und der Firma "Haus + Gartenservice M. J" zu und bat um Auskunft, ob hier von gleichen Vertragsunterlagen gesprochen wird.
Mit Schreiben vom 29.03.2018 bestätigt die Stellvertretende Leiterin Kommunalwesen beim Landratsamt Starnberg - eine Frau Ingrid Z - dass der Hausmeistervertrag die zu betreuenden Gebäude sehr wohl einzeln auflistet.
Beweis: Vorlage des Schreibens vom 29.03.2018 im Bedarfsfall

Seite 5 von 5 des Schreibens von Andreas Chowanetz
vom 15.01.2019
Zwar erkenne die Kommunale Aufsicht auch, so führt Frau Z weiter aus, dass der Vertrag zwischen der Stadt Starnberg und der Firma J nicht angepasst worden sei. Allerdings hätte die Stadt Starnberg nachvollziehbar dargelegt, dass es sich immer noch um die "wirtschaftlichste Lösung" gehandelt hätte. Einzelheiten zu diesen "nachvollziehbaren Darlegungen" wurden mir nicht mitgeteilt. Abschließend kommt Frau Z zu dem Ergebnis, dass eine Pflichtverletzung der städtischen Bediensteten nicht zu erkennen und ein rechtsaufsichtliches Einschreiten ihrer Auffassung nach nicht angezeigt sei.
Soweit der Bescheid der Kommunalen Aufsicht.
Die "nachvollziehbar"(en) Darlegungen der Stadt liegen mir mittlerweile auch vor. In einer Mitteilung vom 09.11.2017 an die Kommunale Aufsicht schreibt die 1. Bürgermeisterin Eva John, dass im Jahr 2017 eine Ausschreibung der Hausmeisterkosten für die Wohnanlage Hirschanger/ Schulstraße durchgeführt worden sei. Hierauf erhielt die Stadt ein Angebot, dass nahezu den doppelten Kosten der Firma J entsprochen hätte. Dieses Ergebnis der Ausschreibung zeige "deutlich", dass es "keine wirtschaftlichere Lösung" als die mit der Firma J gegeben hätte.
Für Frau Z dient der Umstand, dass die Bürgermeisterin im Jahr 2017 einen Anbieter für Hausmeisterkosten gesucht und gefunden hat, der im Vergleich zur Firma J teurer wäre, als Begründung, rechtsaufsichtliches Einschreiten gegen seit 2008 geflossenen leistungslosen Zahlungen zu unterlassen.
Dieses Angebot hat nichts mit den leistungslosen Zahlungen zu tun und ist als weiterer hilfloser Versuch erkennbar, eine Begründung zu konstruieren, die die jahrelangen leistungslosen Zahlungen der Stadt Starnberg an die Firma J rechtfertigen soll.
Zusammenfassung der bisherigen Erkenntnisse:
Es ist erwiesen, dass die Stadt Starnberg der Firma "Haus + Gartenservice M. J" 8 Jahre lang für das leerstehende und abgesperrte Gebäude Hirschanger 9 nicht erbrachte Hausmeisterarbeiten bezahlte und diese leistungslosen Zahlungen selbst nach dem Abbruch des Hauses für weitere 2 Jahre fortsetzte. Der Vertrag wurde unter Missachtung der entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen nach dem Wegfall von etwa 20 Prozent der Aufgaben nicht angepasst. Der Schaden für die Stadtkasse beträgt über 14.000 €.
Das Liegenschaftsamt versuchte die Unterlassung der Anpassung mit der widerlegten Behauptung zu vertuschen, es hätte keine Möglichkeit zur Kündigung gehabt. Der Stadtrat mit der 1. Bürgermeisterin hüllt sich in Schweigen. Die Aufsichtsbehörde kommt ihrer Aufgabe nicht nach, das Handeln der Stadt zu beaufsichtigen und auf Gesetzestreue hinzuwirken. Herr A versucht mit grob irreführender Falschaussage und haltlosen rechtlichen Betrachtungen die leistungslosen Zahlungen zu rechtfertigen und Frau Z, die das Ablenkungsmanöver der Bürgermeisterin mit einem nachgeschobenen Angebot einer teureren Hausmeisterfirma zum Anlass nimmt, rechtsaufsichtliches Einschreiten zu unterlassen.
Hiermit bitte ich Sie höflich um eine rechtliche Würdigung dieser belegten jahrelangen leistungslosen Zahlungen aus der Stadtkasse Starnberg entsprechend Ihrer Kompetenz als Leitender Regierungsdirektor der Regierung von Oberbayern und der nächst höheren Instanz.
Für Ihr Bemühen bedanke ich mich im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Chowanetz