Starnberg, den 28.11.2019
KLAGE
In Sachen
Andreas Chowanetz, Hirschanger 7, 82319 Starnberg
Kläger
gegen
Stadt Starnberg, Vogelanger 2, 82319 Starnberg
Beklagte
Wegen Teilrückforderungen der Zahlungen für die Hausmeisterkosten 2016 und 201 7 erhebe ich Klage zum Amtsgericht Stamberg. Ich verzichte auf eine mündliche Verhandlung und bin mit einem schriftlichen Verfahren einverstanden.
Streitwert: 236,89 €
Ich beantrage zu erkennen, dass die Beklagte verurteilt wird
I. von meinem Anteil an den verrechneten Hausmeisterkosten für das Gebäude Hirschanger 7 in Höhe von 162,51 € im Jahr 2016 119,74 € zurückzuzahlen.
II. von meinem Anteil an den verrechneten Hausmeisterkosten für das Gebäude Hirschanger 7 in Höhe von 162,51 € im Jahr 2017 117,15 € zurückzuzahlen.
III. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits
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Klage Chowanetz ./. Stadt Starnberg vom 28.11.2019
Hintergrund
Seit 1995 bin ich Mieter einer im städtischen Eigentum stehenden Wohnung des Anwesens Hirschanger 7 in Starnberg. Seit meinem Einzug verlotterte die ursprünglich gepflegte Wohnanlage zunehmend. Die Hausmeisterfirma und Handwerker wurden von der zuständigen Stadtverwaltung kaum kontrolliert. Sie machten teilweise was sie wollten. Obwohl wir stolze Summen für die Pflege des Anwesens zahlten, wurden teilweise wochenlang hauptsächlich nur die Mülltonnen raus- und reingeschoben. Sperrmüllberge blieben monatelang liegen. Schnee wurde nicht geräumt. Es wurden uns immer wieder Dinge verrechnet, die wir nicht erhielten.
Warum die Leistungen der Hausmeisterfirma „Haus + Gartenservice M. J“ vom „aufsichtführenden“ Wohnungs- und Liegenschaftsamt so wenig kontrolliert und bei Reklamationen jahrelang die Vertragsbrüche dieser Firma immer wieder - und entgegen vorgelegter Beweise - dreist in Abrede gestellt wurden, ist schwer nachvollziehbar. Anstatt sich auf die Seite der Mieter dieser Wohnanlage zu stellen, deren berechtigte Interessen an einer gepflegten Wohnanlage zu vertreten und auf die vollständige Erfüllung der von den Mietern bezahlten Leistungen zu bestehen, verteidigten die beteiligten Mitarbeiter der Stadtverwaltung die nachgewiesener Maßen vertragsbrüchige Firma J immer wieder und schädigten damit fortgesetzt uns Mieter auch materiell.
In einer umfangreichen Dienstaufsichtsbeschwerde vom Frühjahr 2016 wandte ich mich an die 1. Bürgermeisterin der Stadt Starnberg, beschrieb darin die jahrelangen Übervorteilungen und bat um Abhilfe. Nachdem ich über ein halbes Jahr auf Antwort gewartet hatte, erhielt ich ein ein paar floskelhafte Sätze als Antwort.
Vor diesem Hintergrund ist diese Klage zu verstehen, die für die Jahre 2016 und 2017 die abermals umfangreichen leistungslosen Zahlungen an die Hausmeisterfirma im Einzelnen nachweist und anteilig zurückfordert.
1. Begründung der Teilrückforderung der Hausmeisterkosten 2016.
Die Firma Haus + Gartenservice J erhielt im Jahr 2016 für Hausmeisterarbeiten in der städtischen Wohnanlage Hirschanger/ Schulstraße 7.570,77 €/Brutto (Gesamtwohnfläche 1.854,06 m2). Diese Summe setzt sich zusammen aus 629,69 € Monatspauschale mal 12 Monate = 7.520,28 € plus einer einmaligen berechtigten Sonderzahlung für Schnittgut-Entsorgung über 50,49 €.
Beweis: Vorlage der Rechnungen der Firma J für den Abrechnungszeitraum 2016 im Bestreitungsfall
Von dieser Summe verrechnete das Wohnungsamt einen Anteil von 1.896,31 € auf das Gebäude Hirschanger 7 entsprechend der Gesamtfläche (464,4 m2) und hiervon ein Anteil von 162,51 € auf mich entsprechend meines Wohnflächenanteils (39,83 m2). Im nächsten Kapitel "1.1. Abrechnung der Hausmeisterkosten" wird versucht, dieser Zusammenhang übersichtlich darzustellen.
Von der an die Firma J gezahlten Summe von 7.570,77 € für das Jahr 2016 waren - wertgleich der erbrachten Leistung - nur 1.483.88 € marktüblich und angemessen, wie ich im Folgenden nachvollziehbar aufzeigen werde. Für nicht geleistete Arbeiten zahlten wir demnach 6.086,89 €, was verglichen an den gesamten Hausmeisterkosten in Höhe von 7.570,77 € das Ausmaß der jahrelangen Übervorteilungen zeigt, denen wir der Mieter dieser Wohnanlage immer wieder ausgesetzt waren.
Die Firma J erhielt - wie bereits angemerkt - für ihre Arbeit eine monatliche Pauschale in Höhe von 629.69 €. Diese Pauschale war nicht von einer bestimmten Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden
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abhängig. Allerdings hatte sich die Firma J in dem zugrunde liegenden Hausmeistervertrag zu diversen Leistungen verpflichtet, die in einem Pflichtenheft zusammengefasst sind.
Beweis: Pflichtenheft (Anlage K1) 3 Seiten
Die Firma J ignorierte die ihr übertragenen Aufgaben immer wieder umfangreich.
Dies führte dazu, dass ich für den Anteil von 162,51 €, den ich für die Hausmeisterkosten an die Firma J im Jahr 2016 zu bezahlen gehabt hätte, eine Gegenleistungen im marktüblichen Wert in Höhe von 31,88 € erhielt. Die Differenz von 162,51 € minus 31,88 € ist 130,63 €. Dies wäre der Betrag, den ich für das Jahr 2016 zurückgefordert hätte.
Allerdings verrechnete mir das Wohnungsamt im Jahr 2016 die Hausmeisterkosten nur für 11 Monate. Hierzu erklärte mir das Wohnungsamt auf Nachfrage am 28.01.2019, dass „leider ein Fehler unterlaufen sei“, der dazu geführt habe, dass „versehentlich nur 11 Monate anstelle von 12 Monaten abgerechnet" worden seien. Daher reduziert sich meine Rückforderung der Hausmeisterzahlungen um 1/12 auf 119,74 €.
Meine Betriebskosten-Vorauszahlungen für den Hausmeister erfolgten im Jahr 2016 ohne Anerkennung eine Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Die vorbehaltlichen Hausmeisterzahlungen wurden in der Korrespondenz immer wieder angesprochen, u.a. in der 3. Dienstaufsichtsbeschwerde vom 04.05.2016 auf Seite 1.
Beweis: 3. Dienstaufsichtsbeschwerde vom 04.05.2016, Seite 1 (Anlage K2)
1.1. Die Abrechnung der Hausmeisterkosten 2016
Die mir zugegangene Betriebskostenabrechnung 2016 weist auf Seite 3 in der Tabelle unter Ziffer 7 für das von mir mitbewohnte Gebäude Hirschanger 7 Hausmeisterkosten in Höhe von 1.896,31 € aus.
Beweis: 3-seitige Betriebskostenabrechnung 2016 (Anlage K3) 3 Seiten
Um die Verteilung der Hausmeisterkosten auf die einzelnen Gebäude verstehen zu können, sind die folgenden Informationen hilfreich:

Das Haus Hirschanger 7 ist Teil der Wohnanlage, die aus den Gebäuden Hirschanger 7, 9 und 9a sowie Schulstraße 13 und 15 besteht (siehe nebenstehende Abbildung 1).

Die Firma J erhielt die oben bereits erwähnten 626,29 € als Monatspauschale.

Diese Monatspauschale summierte sich im Jahr auf 7.520,28 € und mit der berechtigten Sonderzahlung auf 7.570,77 €. Dieser Betrag wurde nach den Gebäudeflächen entsprechend untenstehender Tabellen auf die einzelnen Gebäude aufgeteilt:

Abb. 1: Städtische Wohnanlage Hirschanger 7, 9 und 9a und Schulstraße 13 und 15
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Flächen der einzelnen Gebäude Aufteilung Hausmeisterkosten
. .
Schulstraße 13 und 15 813,70 qm Schulstraße 13 und 15 3322,62 €
Hirschanger 7 464,40 qm Hirschanger 7 1896,31 €
Hirschanger 9a 312,41 qm Hirschanger 9a 1275,68 €
Hirschanger 9 Hort-Container 263,55 qm Hirschanger 9 Hort-Container 1076,17 €
. . .. .
gesamt 1854,06 qm gesamt 7570,77 €
Beweis: Beweis: Schreiben Wohnungsamt vom 29.01.2018 (Anlage K4)
1.2. Die geleisteten Arbeiten der Firma J im Jahr 2016
Die Firma Haus + Gartenservice J arbeitete im Abrechnungszeitraum 2016 hier in der Wohnanlage insgesamt 32 Stunden und 15 Minuten - wohlgemerkt im gesamten Jahr! Eine vollständige Auflistung der Hausmeistertätigkeiten 2016 findet sich in den Monatsberichten Jesse 2016.
Beweis: Monatsberichte Firma J 2016 (Anlage K5) 13 Seiten
Die erfassten Zeiten wurden auch der Firma Haus + Gartenservice J mit der Bitte zugestellt, etwaige nicht erfasste Arbeitszeiten mitzuteilen, damit diese gegebenenfalls Berücksichtigung finden können. Bisher liegen keine Einwändungen gegen die hier aufgelisteten Arbeitszeiten durch die Firma J vor.
Einen Großteil der Arbeiten lassen sich für die drei Tätigkeiten zusammenfassen, die die unten stehende Tabelle zeigt:
Zeitraum 2016 Arbeitsbeschreibung Firma J Stunden
.
Januar bis Dezember 65 x Müllbehälter zur Straße und zurück bringen 17
Januar bis März 6 x Winterdienst 1
April bis Oktober 8 x Gras und 2 x Büsche schneiden 11
. . .
gesamt 29
* Durch Aufrundungen entsteht eine leichte Differenz zur Gesamtarbeitszeit
Den Rest der Arbeiten zeigt die nächste Tabelle:
Datum Arbeitsbeschreibung Firma J Minuten
.
05.02.2016 Äste und Papiere aufsammeln 10
13.04.2016 diverse Kontroll- und Aufräumarbeiten 56
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15.04.2016 Wege kehren 97
23.06.2016 Papiere aufsammeln 26
27.10.2016 Papiere aufsammeln 10
18.11.2016 Laub rechen 40
. . .
gesamte Zeit in Minuten 239
gesamte Zeit in Stunden 4
.
* Durch Aufrundungen entsteht eine leichte Differenz zur Gesamtarbeitszeit
1.3. Das Ausmaß der Übervorteilung von uns Mietern im Jahr 2016
Die 32 Stunden und 15 Minuten Jahresarbeitszeit der Firma J sind auf den Monat gerechnet etwas mehr als 2 1/2 Stunden. Dafür erhielt sie die monatliche Pauschale in Höhe von 626,69 € Brutto. Die marktübliche Bezahlung eines Hausmeisters beläuft sich im Abrechnungszeitraum in Starnberg auf etwa 30 €/Std. und die eines Helfers auf etwa 20 €/Std. jeweils zuzüglich der gesetzlichen Steuer.
Beweis: Sachverständigengutachten im Bestreitungsfall
Hierzu ist ein angemessener Fahrtkostenersatz zu bezahlen.
Beweis: Berechnung des Fahrtkostenersatzes (Anlage K6)
Bei Berücksichtigung eines durchschnittlich angefallenen Fahrtkostenersatzes beträgt der marktüblichen Gegenwert für die bezahlte Monatspauschale etwa 16 Hausmeisterstunden.
In welch geringem Umfang die Firma J für diese Monatspauschale bereit war zu arbeiten, veranschaulicht die untere linke Grafik (Abbildung 2). Der blaue Hintergrund zeigt den marktüblichen Gegenwert für die bezahlte Monatspauschale von 626,69 € mit 16 Hausmeisterstunden und die schwarzen Balken proportional die jeweils von der Firma J bemerkenswert geringen geleisteten monatlich Arbeitszeiten.
Dividieren wir nun die Monatspauschale in Höhe von 626,69 € nach Abzug der Fahrtkosten durch die geleistete Arbeitszeit erhalten wir die jeweils erzielten monatlichen Stundensätze der Firma J. Die untere rechte Grafik zeigt die teilweise exorbitanten Ergebnisse. So erzielte die Firma J beispielsweise im Dezember 2016 mit 37 Minuten Arbeit den üppigen Stundensatz von 938,22 €.
* Zu diesen Stundensätzen kommt noch der Fahrtkostenersatz extra
Abb. 2: Der blaue Hintergrund zeigt 16 Hausmeisterstunden - die schwarzen Balken die von der Firma J erbrachten Arbeitszeiten. Abb. 3: Welche zum Teil maßlos überzogenen Stundensätze die Firma J erzielte, zeigt diese Grafik
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Mit dem geringen Arbeitseinsatz war es der Firma J selbstverständlich auch im Jahr 2016 nicht möglich gewesen, die vertraglich vereinbarten Aufgaben zu erfüllen. Um nur ein Beispiel zu nennen: Die Forderung aus dem Pflichtenheft Ziffer 1, für einen „einwandfreien Gesamtzustand“ der Wohnanlage zu sorgen, klingt für die Mieter nach dem Erleben der realen Zustände wie Satire. Zu den zahlreichen sich wiederholenden Vertragsbrüchen komme ich im nächsten Kapitel.
Eine marktübliche Bezahlung der Firma J für ihre rund 33 Stunden im Jahr 2016 wäre bei mängel­freier Arbeit für die gesamte Wohnanlage 1.483.88 € gewesen (1.433,39 €/Brutto plus einer einmaligen berechtigten Sonderzahlung in Höhe von 50,49 €) und nicht die bezahlten 7.570,77 €. Die hierbei zugrunde liegende Berechnungen sind sehr umfangreich und belastbar (siehe Monatsberichte Jesse 2016 - als K5 bereits vorgelegt).
1.4. Vertragsbrüche durch die Firma J 2016
Das krasse Missverhältnis von rund 33 erbrachten Arbeitsstunden eines Hausmeisters und seiner Helfer zur pauschalen Bezahlung von 7.520,28 € (hier ohne die einmalige Sonderzahlung) wäre hinzunehmen, wenn die Firma J in dieser Zeit alle Arbeiten entsprechend des Vertrags erledigt hätte. Dies tat sie - wie gesagt - in den überwiegenden Fällen nicht und dies zeige ich in diesem Kapitel:
In welch dreistem Umfang die Firma J ihre Pflichten 2016 ignorierte, wird erkennbar, wenn den jeweiligen Aufgaben aus dem Pflichtenheft die tatsächlichen Zustände gegenüber gestellt werden. So zeige ich nun jeweils als Erstes grau hinterlegte Kästen mit der vereinbarten Aufgabe für den Hausmeister und in gebotener Kürze (jeweils nur mit wenigen Fotos und knappen Anmerkungen) die Realität. Es steht weiteres umfangreiches Foto- und Videomaterial und Notizen zur Einsicht bzw. für die Vorlage zur Verfügung. Die dabei sichtbar werdenden Missstände sind keine Ausnahmen, sondern zeigen die Zustände, unter denen wir Mieter seit Jahren in dieser Wohnanlage leiden.
Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 1)
Kontrollgänge durch die Wohnanlage durchführen (außer Samstag Sonntag und Feiertage) und für einen einwandfreien Gesamtzustand sorgen.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nur einmalig am 13.04.2016 mit diversen Kontroll- und Aufräumarbeiten nach (siehe Tabelle Seite 4 unten und Monatsberichte Jesse 2016 - als K4 bereits vorgelegt). Entsprechend sah es in der Wohnanlage das ganze Jahr über aus:
Abb. 4: Dieser Sperrmüll lag hier monatelang Abb. 5: Dieser Maus-Kadaver lag hier mehrere Monate
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Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 2)
Auf Einhaltung der Hausordnung achten (in Absprache mit der Hausverwaltung).
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach. Ob einzelne Mieter Sperrmüll in der Wohnanlage oder in Gemeinschaftsräumen abstellten, oder massenweise Verpackungsmüll in die Restmüll-Container einfüllten - das interessierte die Firma J alles nicht! Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Abb. 6: Monatelang unbeachteter Sperrmüll im Gemeinschaftskeller Abb. 7: Verpackungsmüll regelmäßig in den Restmüll-Containern
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 3)
Die Verwaltung bei Gefahr und besonderen Vorkommnissen informieren.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach. Selbst als wir im Keller des Hauses Hirschanger 7 im Juli 2016 nach heftigem Starkregen massiven Wassereinbruch hatten und der Keller tagelang unter Wasser stand, war die Firma J in keiner Weise damit befasst und ließ sich in diesem Zusammenhang nicht einmal sehen! Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 4)
Inspektion der gesamten haustechnischen Einrichtung.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach.

Das beschädigte Hoflicht, das hier in der Abbildung links zu sehen ist, wurde monatelang ignoriert.

Nur wenn Hausbewohnern in Eigenregie sich darum kümmern, werden defekte Glühbirnen ersetzt. Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.

Abb. 8: Monatelang wurde das beschädigte Hoflicht ignoriert
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Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 5)
Persönliche Kontaktpflege zu den Hausbewohnern. Annahme und wenn möglich, Erledigung von Reklamationen. sowie diese das Gemeinschaftseigentum betreffen.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach. Ein Beispiel der dabei zugrundeliegenden Haltung: Von mir eines Tages auf die verwahrloste Kellertreppe und des unteren Treppenabsatzes unseres Hauses angesprochen, erwiderte mir Herr J in höflichem Ton, dass ich ihm nichts zu sagen hätte. Er bekäme sein Geld von der Stadt. Er könne mich und mein Anliegen gut verstehen. Andererseits solle ich versuchen mich in seine Situation zu versetzen - er müsse betriebswirtschaftlich denken (sic!). Er verließ kurz darauf das Anwesen, ohne sich um meine Bitte bzw. die Kellertreppe zu scheren.
Plichtenheft
2. Gemeinschaftsräume und Müllanlagen (Satz 2)
Wöchentlich Müllraum/ Müllplatz säubern.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach. Die Müllbehälter wurden kein einziges Mal gesäubert.

Die Abbildung links zeigt eine Biomülltonne

die über und über mit Maden besetzt ist. Beim Mülleinfüllen war Vorsicht geboten, um die Maden nicht an die Kleidung zu bringen. Selbst bei geschlossenem Deckel stanken die Mülltonnen fürchterlich.

Ein Mieter, vor dessen Fenster die Müllbehälter wöchentlich auf die Leerung warteten, klagte, er könne an diesen Tagen seine Fenster nicht mehr öffnen: „Oh Gott, diese Fliegen“

Abb. 9: Mit Ungeziefer verdreckte Mülltonnen
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3. Bedienung der Heizungsanlage
(Anm. des Verf.: In der Wohnanlage existiert keine Heizungsanlage)
.
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Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 1 und 4)
Unkraut wird aus Umweltschutzgründen ohne jegliche Verwendung von Chemikalien von Hand ausgejätet. Unkraut zwischen den Platten auf Geh- und Fahrwegen wird mechanisch entfernt.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nur ungenügend nach. Wie an der „Hecke“ in Abbildung 10 und dem seit längerer Zeit wachsenden Unkraut in Abbildung 11 zu sehen ist, ignorierte sie angeflogene Eschen- und Ahornbäume ebenso ausdauernd, wie Unkraut auf Gehwegen.
Abb. 10: Angeflogene Esche und Ahorn verblieben dauerhaft Abb. 11: Unkraut wurde nicht beachtet
Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 5)
Rasenmähen und anfallendes Schnittgut entfernen. Das Abfahren zur Kompostieranlage oder zum Recyclinghof wird gesondert abgerechnet.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 abermals nur widerwillig und meist sehr schlampig nach. Um den Garten besser nutzen zu können hatte Mieter sich deshalb einen Rasenmäher angeschafft und mähten bei Bedarf selbst, wie untenstehende Abbildung 12 belegt. Im Hintergrund ist das lange ungeschnittene Gras zu sehen (siehe rote Pfeile). Schnittgut wurde nur sehr schlampig entfernt, oder, wie untenstehende Abbildung 13 zeigt, auch einfach der Verrottung überlassen.
Abb. 12: Im Vordergrund das von Mietern in Eigenregie gemähte Gras. Im Hintergrund das lange ungeschnittene Gras (siehe rote Pfeile) Abb. 13: Liegengelassenes Schnittgut wurde der Verrottung überlassen
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Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 7)
Anfallendes Laub zusammenrechen und beseitigen. Das Abfahren zur Kompostieranlage wird gesondert abgerechnet.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 viel zu spät und nur einmalig und sehr schlampig nach. Sie wartete, bis der Wind einen Großteil weggetragen hatte. Die Nachbarn klagten, dass ein Großteil unseres liegengelassenen Laubs jedes Jahr von ihnen entfernt werden muss, da der Wind es immer wieder zu Ihnen weht.
Abb. 14: Nicht zusammengerechtes Laub Mitte November Abb. 15: Laub, das der Wind nicht weggetragen hat
Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 8)
Papier von der gesamten Außenanlage entfernen und auf gepflegten Gesamteindruck achten
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 - soweit es das Papiere aufsammeln betrifft - nur ganze dreimal (!?) nach. (siehe Tabelle Seite 4 unten und Monatsberichte Jesse 2016 - als K4 bereits vorgelegt). Ein gepflegter Gesamteindruck ist so sicher nicht zu erzielen!
Abb. 16: Auch hier: Was der Wind nicht wegtrugt, blieb liegen Abb. 17: Sieht so eine gepflegte Wohnanlage aus?
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Dass dieses Anwesen seit langer Zeit unter nachlässiger Pflege leidet, zeigt auch folgende Begebenheit: Bei einer Wahlveranstaltung in Starnberg ging bei der Nennung „städtisches Anwesen Schulstraße/Hirschanger“ ein Raunen durch den Saal (oh Gott, ja das kennen wir schon usw.) Der nebenan liegende Kindergarten und das damit zusammenhängende Bringen und Holen der Kinder durch die Eltern hat zur Folge, dass das Anwesen trotz versteckter Lage von einer breiten Öffentlichkeit wahrgenommen wird. Unsere Adresse ist unter Starnbergern anscheinend bereits zu einem Synonym für Verwahrlosung verkommen. Ich leide unter dieser Stigmatisierung und ärgere mich zunehmend über unsere jahrelangen leistungslosen Zahlungen für diese Hausmeisterfirma.
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5. Kehrdienst (Satz 1)
Gemeinschaftliche Gehwege, Hofflächen, Hauszugänge, Zufahrten, Durchfahrten und offene und geschlossene Verbindungswege sauber halten.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nur ein einziges Mal - und zwar im April - nach.(siehe Tabelle Seite 5 oben und Monatsberichte Jesse 2016 - als K4 bereits vorgelegt).

Dementsprechend sah es in der Wohnanlage auch in diesem Bereich aus: Mit Unrat verdreckte Wege beherrschten das Bild.

Abb. 18: Auch hier: Monatelang nicht gekehrt
Abb. 19: Auch hier: Verdreckte Wege waren die Regel - kein Wunder bei dem geringen Arbeitseinsatz
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Plichtenheft
5. Kehrdienst (Satz 3)
Kontrolle und Reinigung der Gullys und Ablaufrinnen.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach. Alle Gullys der Wohnanlage waren durch die fehlende Reinigung in ihrer Aufnahmekapazität stark reduziert, wie in der Abbildung 20 zu erkennen ist. Um den Wasserabfluss der Waschküche Hirschanger 7 zu gewährleisten, wird der hierfür benötigte Gully von einem Mieter seit Jahren in Eigenregie gesäubert - und dies, obwohl die Firma J dafür bezahlt wurde. Die erstaunlich große Menge an Absetzmaterial, die sich in etwa neun Monaten hier regelmäßig ansammelt (siehe gefüllten Eimer in Abbildung 21) ist sicher auch auf den mangelhaften Kehrdienst der Firma J in der Wohnanlage zurückzuführen. Der nicht entfernte Kehricht sammelt sich dann in den Gullys und im Abwassersystem.
Abb. 20: Zustand Gully (links) mit entferntem Gitter (rechts) Abb. 21: Gullyreinigung durch Mieters Selbsthilfe
Die Fallrohre der Ablaufrinnen (Dachrinnen) haben Siebe, um Laub und andere Partikel aus dem Regenwasser zu filtern, um dadurch den Eintrag in das Abwassersystem und eine Verstopfung desselben zu verhindern. Diese Siebe sind vom Hausmeister regelmäßig von gefilterten Einträgen zu reinigen und sie sind vor dem Winter zu entfernen. Der Grund der Entfernung der Siebe: Frost würde die sich hier sammelnde Teile zu einem „Pfropfen“ backen, der Tauwasser staut. Im Frühjahr sind die Siebe wieder einzusetzen. Die Firma J hatte bereits vor Jahren bei fast allen Fallrohren die Siebe entfernt (im Bestreitungsfall: auch hierzu gibt es Fotos) um sich offensichtlich so die Arbeit der Kontrolle und der Reinigung der Ablaufrinnen, zu sparen!
An einem Fallrohr des Gebäudes Hirschanger 9a hatte die Firma J das Sieb belassen. Durch die unterlassene Reinigung war das Fallrohr mit der Zeit verstopft (siehe untenstehende Abbildung 22 mit rotem Pfeil). Dies führte bei starkem Regen dazu, dass das Regenwasser nicht mehr ablaufen konnte und seitlich aus dem verstopften Ablaufrohr gedrückt wurde (siehe untenstehende Abbildung 23 mit rotem Pfeil).
Abb. 22: Nicht gereinigte und dadurch verstopftes Fallrohr Abb. 23: Austretendes Regenwasser bei starkem Regen
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An diesem verstopften Fallrohr zeigt sich, dass die Siebe nicht unbeträchtliche Mengen filtern. Es ist selbst für einen Laien erkennbar, dass diese Siebe regelmäßig kontrolliert und gegebenfalls gereinigt werden müssen um den Schutz des Abwassersystems zu erhalten. Diesen Schutz entzog die Firma J bei 13 der 14 Fallrohren der Wohnanlage. Jahrelang gelangten dadurch große Mengen diverser Einträge wie etwa Laub, Äste und Anderes ungehindert in das Abwassersystem der Wohnanlage.
Die jahrelange Vernachlässigung des Kehrdienstes und die unterlassenen Wartungsarbeiten bei Gullys und Ablaufrinnen hatten gravierende Folgen. Im Juli 2016 war es nach heftigem Platzregen aufgrund der reichlichen Einlagerungen in Verbindung mit jahrelang unbeachteten Einwurzelungen an mehreren Stellen zu Verstopfung des Abwassersystems und in Folge zu massiven Überschwemmungen in mehreren Kellern der Wohnanlage gekommen. Auch unser Keller stand tagelang unter Wasser. Als Folge wurde das verstopfte Abwassersystem aufwendig u.a. mit Videokameras untersucht und von 1,5 Tonnen (!) „Kanal-Räum-Gut“ (so das Gutachten) befreit.
Beweis: Vorlage des Gutachtens mit Fotos und Videoaufnahmen im Bestreitungsfall.
Fazit: Dieser Schadensfall wurde auch durch den mangelnden Kehrdienst und die jahrelang vernachlässigte Pflege der Gullys und Ablaufrinnen durch die Firma J verursacht und belegt einmal mehr die sorglose Einstellung der Firma J zu den von ihr übernommenen Aufgaben.
Beweis: Sachverständigengutachten im Bestreitungsfall
Plichtenheft
6. Winterdienst (Satz 1 und 3)
Schneeräumen und Streuen dort, wo auch im Winter ein gefahrloser Zugang (Zufahrt) gewährleistet sein muss. Auf öffentlichen Flächen und Wegen erfolgt der Winterdienst nach den jeweiligen Gemeindebestimmungen
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2016 (wie all die Jahre) ungenügend nach. Der Winter am Anfang und Ende des Jahres 2016 war zwar ungewöhnlich mild und es gab nur an 10 Tagen einen Grund für einen Winterdienst. An 6 Tagen davon erschien die Firma J und verbrachte dabei nur durchschnittlich knapp 10 Minuten in der Wohnanlage (siehe obere Tabelle Seite 4 und Monatsberichte Jesse 2016 - als Anlage K4 bereits vorgelegt). Wie es an Schneetagen hier aussah, davon zeugen die Fotos vom 01. März (siehe untenstehende Abbildungen 24 und 25). Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Abb. 24: Nicht geräumter Gehweg zur Schulstraße (Zeitpunkt der Aufnahme: 12:04 Uhr) Abb. 25: Nicht geräumter Gehweg mit Treppe vor den Müllhäuschen (Zeitpunkt der Aufnahme: 12:04 Uhr)
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2. Begründung der Teilrückforderung der Hausmeisterkosten 2017
Die Firma Haus + Gartenservice J erhielt im Jahr 2017 für Hausmeisterarbeiten in der städtischen Wohnanlage Hirschanger/ Schulstraße 7.571,99 € (Gesamtfläche 1854,06 m2). Diese Summe setzt sich zusammen aus 629,69 € Monatspauschale mal 12 Monate = 7.520,28 € plus einer einmaligen berechtigten Sonderzahlung für Schnittgutentsorgung über 51,71 €.
Beweis: Vorlage der Rechnungen der Firma J für den Abrechnungszeitraum 2017 im Bestreitungsfall
Von dieser Summe entfiel ein Anteil von 1.896,61 € auf das Gebäude Hirschanger 7 entsprechend der Gesamtfläche (464,4 m2) und hiervon ein Anteil von 162,51 € auf mich entsprechend meines Wohnflächenanteils (39,83 m2).
Von der an die Firma J gezahlten Summe von 7.571,99 € für das Jahr 2017 waren - wertgleich der erbrachten Leistung - nur 2.111,63 € marktüblich und angemessen, wie ich im Folgenden nachvollziehbar aufzeigen werde.
Die monatliche Pauschale in Höhe von 626,69 € war nicht von einer bestimmten Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden abhängig. Allerdings hatte sich die Firma J in dem zugrunde liegenden Hausmeistervertrag zu diversen Leistungen verpflichtet.
Beweis: Vorlage des Pflichtenhefts (Anlage K1 - bereits vorgelegt)
Jedoch ignorierte die Firma J die ihr übertragenen Aufgaben auch dieses Jahr wieder mehrheitlich.
Ein Großteil der Zahlungen aus der Summe von 7.571,99 € waren auch dieses Jahr wieder leistungslose Zahlungen in Höhe von 5.460,36 €. Dieses krasse Missverhältnis zeigt einmal mehr das Ausmaß der jahrelangen Übervorteilungen, denen wir der Mieter dieser Wohnanlage immer wieder ausgesetzt waren.
Für den Anteil von 162,51 €, den ich für die Hausmeisterkosten an die Firma J im Jahr 2017 bezahlte, erhielt ich eine Gegenleistung im marktüblichen Wert in Höhe von 45,36 €. Die Differenz von 162,51 € minus 45,36 € ist 117,15 €. Dies ist der Betrag, den ich für das Jahr 2017 zurückfordere.
Meine Betriebskosten-Vorauszahlungen für den Hausmeister erfolgten im Jahr 2017 nachweislich ohne Anerkennung eine Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Beweis: Ankündigung meiner vorbehaltlichen Zahlungen 2017 (Anlage K2 bereits vorgelegt)
Sollte das Gericht zu Ankündigungen vorbehaltlicher Zahlungen weitere Ausführungen als zweckdienlich erachten, bitte ich um einen Hinweis.
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2.1. Die Abrechnung der Hausmeisterkosten 2017
Die mir zugegangene Betriebskostenabrechnung 2017 weist auf Seite 3 in der Tabelle unter Ziffer 8 Hausmeisterkosten für das von mir mitbewohnte Gebäude Hirschanger 7 in Höhe von 1.896,61 € aus.
Beweis: 3-seitige Betriebskostenabrechnung 2017 (Anlage K7) 3 Seiten
Die Hausmeisterkosten wurde nach den Gebäudeflächen entsprechend untenstehender Tabellen auf die einzelnen Gebäude aufgeteilt.
Flächen der einzelnen Gebäude Aufteilung Hausmeisterkosten
. .
Schulstraße 13 und 15 813,70 qm Schulstraße 13 und 15 3323,15 €
Hirschanger 7 464,40 qm Hirschanger 7 1896,61 €
Hirschanger 9a 312,41 qm Hirschanger 9a 1275,88 €
Hirschanger 9 Hort-Container 263,55 qm Hirschanger 9 Hort-Container 1076,17 €
. . .. .
gesamt 1854,06 qm gesamt 7571,99 €
Beweis: Schreiben Wohnungsamt vom 29.01.2018 (Anlage K4 bereits vorgelegt)
2.2. Die geleisteten Arbeiten der Firma J im Jahr 2017
Die Firma Haus + Gartenservice J arbeitete im Abrechnungszeitraum 2017 hier in der Wohnanlage insgesamt 43 Stunden und 43 Minuten - wohlgemerkt im gesamten Jahr! Eine vollständige Auflistung der Hausmeistertätigkeiten 2017 findet sich in den Monatsberichten J 2017
Beweis: Monatsberichte Firma J 2017 (Anlage K8) 17 Seiten
Die erfassten Zeiten wurden der Firma Haus + Gartenservice J mit der Bitte zugestellt, etwaige nicht erfasste Arbeitszeiten mitzuteilen, damit diese gegebenenfalls Berücksichtigung finden können. Bisher liegen keine Einwändungen gegen die hier aufgelisteten Arbeitszeiten durch die Firma J vor.
Einen Großteil der Arbeiten lassen sich in die Tätigkeiten zusammenfassen, die die unten stehende Tabelle zeigt:
Zeitraum 2017 Arbeitsbeschreibung Firma J Stunden
.
Januar bis Dezember Müllbehälter zur Straße und zurück bringen 9
Januar bis März Winterdienst 3
Dezember Winterdienst 1
April bis September 10 x Gras und 3 x Büsche schneiden 20
Januar bis Dezember 5 x herumliegende Papiere aufsammeln 1
Januar bis Dezember 6 x Kontrollbesuche 1
Januar bis Dezember 3 x Kehrdienst, (1 x Gullys reinigen, 1 x aufräumen) 3
. . .
gesamt 38
* Durch Aufrundungen entsteht eine leichte Differenz zur Gesamtarbeitszeit
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Den Rest der Arbeiten zeigt die nächste Tabelle:
Datum Arbeitsbeschreibung Firma J Minuten
.
01.03.2017 Sperrmüll entsorgen 2
15.03.2017 Sperrmüll aus 9a in Schuppen bringen 88
06.04.2017 Müllhäuschen reinigen 28
13.04.2017 Sperrmüll hinter 9a entfernen 20
04.08.2017 Dachrinnen-Fallrohre mit Sieben versehen 17
20.11.2017 Siebe aus Fallrohren entfernen 30
. Sonstiges 120
. . .
. gesamte Zeit in Minuten 305
. gesamte Zeit in Stunden 6
2.3. Das Ausmaß der Übervorteilung von uns Mietern im Jahr 2017
Die 43 Stunden und 43 Minuten Jahresarbeitszeit der Firma J sind auf den Monat gerechnet etwas mehr als 3 1/2 Stunden. Dafür erhielt sie die monatliche Pauschale in Höhe von 626,69 € Brutto. Die marktübliche Bezahlung eines Hausmeisters beläuft sich im Abrechnungszeitraum in Starnberg auf etwa 30 €/Std und die eines Helfers auf etwa 20 €/Std, jeweils zuzüglich der gesetzlichen Steuer.
Bei Berücksichtigung eines durchschnittlich angefallenen Fahrtkostenersatzes beträgt der marktüblichen Gegenwert für die bezahlte Monatspauschale etwa 16 Hausmeisterstunden (siehe Beweisangebote auf Seite 5, Ziffer 1.3).
In welch geringem Umfang die Firma J für diese Monatspauschale bereit war zu arbeiten, veranschaulicht die untere linke Grafik (Abbildung 26). Der blaue Hintergrund zeigt den marktüblichen Gegenwert für die bezahlte Monatspauschale von 626,69 € mit 16 Hausmeisterstunden und die schwarzen Balken proportional die jeweils von der Firma J lächerlich geringen geleisteten monatlich Arbeitszeiten.
Dividieren wir nun die Monatspauschale in Höhe von 626,69 € nach Abzug der Fahrtkosten durch die geleistete Arbeitszeit erhalten wir die jeweils erzielten monatlichen Stundensätze der Firma Jesse. Die untere rechte Grafik zeigt die teilweise exorbitanten Ergebnisse. So erzielte die Firma J beispielsweise im Oktober 2017 mit 44 Minuten Arbeit den üppigen Stundensatz von 782,12 €.
Abb. 26: Der blaue Hintergrund zeigt 16 Hausmeisterstunden - die schwarzen Balken die von der Firma Jesse erbrachten Arbeitszeiten. Abb. 27: Welche zum Teil maßlos überzogenen Stundensätze die Firma Jesse erzielte, zeigt diese Grafik.
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Mit diesem geringen Arbeitseinsatz war es der Firma J selbstverständlich auch im Jahr 2017 nicht möglich gewesen, die umfangreichen vertraglich vereinbarten Aufgaben zu erfüllen. Zu den zahlreichen sich wiederholenden Vertragsbrüchen komme ich im nächsten Kapitel.
Eine marktübliche Bezahlung der Firma J für ihre rund 44 Stunden wäre bei mängelfreier Arbeit für die gesamte Wohnanlage 2.111,63 € (2.059,92 €/Brutto plus der einmaligen Sonderzahlung in Höhe von 51,71 €) und nicht die tatsächlich bezahlten 7571,99 €. Die hierbei zugrunde liegende Berechnungen sind sehr umfangreich und belastbar (siehe Monatsberichte Firma Jesse 2017 - als K8 bereits vorgelegt).
2.4. Vertragsbrüche durch die Firma J 2017
Das krasse Missverhältnis von rund 44 erbrachten Arbeitsstunden eines Hausmeisters und seiner Helfer zur pauschalen Bezahlung von 7.520,28 € (hier ohne die einmalige Sonderzahlung) wäre hinzunehmen, wenn die Firma J in dieser Zeit alle Arbeiten entsprechend des Vertrags erledigt hätte. Dies tat sie - wie gesagt - in den überwiegenden Fällen nicht und dies zeige ich in diesem Kapitel:
Dem Vertrag liegt - wie oben bereits angemerkt - ein Pflichtenheft zugrunde (als K1 bereits vorgelegt). In welch dreistem Umfang die Firma J ihre Pflichten auch im Jahr 2017 wieder ignorierte, wird erkennbar, wenn den jeweiligen Aufgaben aus dem Pflichtenheft die tatsächlichen Zustände gegenüber gestellt werden. Es steht auch für das Jahr 2017 weiteres umfangreiches Foto- und Videomaterial und Notizen zur Einsicht bzw. für die Vorlage zur Verfügung. Die dabei sichtbar werdenden Missstände sind keine Ausnahmen, sondern zeigen die Zustände, unter denen wir Mieter seit Jahren in dieser Wohnanlage leiden. Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 1)
Kontrollgänge durch die Wohnanlage durchführen (außer Samstag, Sonntag und Feiertage) und für einen einwandfreien Gesamtzustand sorgen.
.
Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 anstatt an den vereinbarten 247 Tagen nur an 6 Tagen mit kurzen Besuchen nach. Für diese 6 Besuche wendete sie im Jahr 2017 insgesamt rund 1 Stunde auf (siehe obere Tabelle Seite 16 und Monatsberichte Jesse 2017 - als K8 bereits vorgelegt).
Entsprechend sah es in der Wohnanlage die überwiegende Zeit auch in diesem Jahr aus:
Abb. 28: Dieser Sperrmüll lag hier monatelang Abb. 29: Ahnlicher Saustall im Winter mit Sperrmüll und Laub vom Herbst
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Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 2)
Auf Einhaltung der Hausordnung achten (in Absprache mit der Hausverwaltung)
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 nicht nach. Ob einzelne Mieter Sperrmüll in der Wohnanlage oder in Gemeinschaftsräumen abstellten, oder massenweise Verpackungsmüll in die Restmüll-Container einfüllten - das interessierte die Firma Jesse alles nicht! Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Abb. 30: Sperrmüll vermehrte sich unbeachtet in Kellern Abb. 31: Verpackungsmüll in den Restmüll-Containern
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 3)
Die Verwaltung bei Gefahr und besonderen Vorkommnissen informieren.
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Die Firma Je kam auch dieser Pflicht im Jahr 2017 nicht nach.
Ein Beispiel: Mieter hatten in dilettantischer Eigenregie Satelitenschüsseln auf dem Dach des Gebäudes Hirschanger 7 montiert. Durch die vorschriftswidrige Kabelführung (diese liegen unbefestigt auf dem Dach - siehe Abbildung 32 unten) ist der Blitzschutz nur noch eingeschränkt gewährleistet und es erhöht sich die Feuergefahr bei Blitzschlag. Bei dieser gefährlichen Installation wurde nicht nur der Rahmen eines Dachfensters beschädigt, sondern auch Dachplatten. Durch diese Beschädigungen dringt seither Wasser in die Dachisolation. Das Wasser läuft bei starkem Regen gut sichtbar zwischen den Brettern bei den Pfetten heraus. Auf Dauer wird hierdurch der erst im Jahr 2008 komplett erneuerten Dachstuhl geschädigt. Dies wurde mir von einem bei der Stadt beschäftigten Fachmann erklärt. Die Firma J sowie die von mir schriftlich informierte Stadtverwaltung interessierte dies alles nicht. Bis heute (November 2019) ist die Situation unverändert.
Abb. 32: Aufnahmen vom November 2017: Durch die in dilettantischer Eigenregie durchgeführten Montage der Satelitenschüsseln mit zum Teil abenteuerlicher Kabelführung ist der Blitzschutz nicht mehr gewährleistet. Außerdem dringt Wasser in die Dachisolierung und greift auf Dauer den Dachstuhl an.
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Ein anderes Beispiel:
Als Anfang August 2017 nach einem Starkregen mehrere Keller im Gebäude Hirschanger 7 abermals massive Wassereinbrüche im 2. Folgejahr erlitten - wie bereits letztes Jahr (siehe Seite 7) - war die Firma J in keiner Weise damit befasst und ließ sich in diesem Zusammenhang hier nicht einmal sehen! Mitursächlich für die Überschwemmungen war die nachlässige Arbeitsweise der Firma J, die jahrelang Wartungsarbeiten am Abwassersystem vertragsbrüchig vernachlässigt und (um sich Arbeit zu sparen) technische Einrichtungen mit gravierenden Folgeschäden manipuliert hatte. Einzelheiten hierzu im Kapitel Kehrdienst auf Seite 24.
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 4)
Inspektion der gesamten haustechnischen Einrichtung.
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Die Firma Jesse kam dieser Pflicht im Jahr 2016 nicht nach.
Das Klingelschild des Gebäudes Hirschanger 7 war eines Nachts im Februar 2016 mit Farbe besprüht worden. Über ein Jahr später hatte die Firma J es immer noch nicht auf die Reihe gebracht, das Klingelschild auszutauschen, wie die beiden Fotos in Abbildung 10 links zeigen.

Defekte Glühbirnen wurden nach Wochen der Untätigkeit des Hausmeisters in Eigenregie von Mietern ersetzt (Beispielsweise im zweiten Stock von Hirschanger 7 im Frühjahr). Die Schließanlage im Gebäude Schulstraße 15 war über ein Jahr defekt.

Die Firma J ignorierte all diese Ihre Verpflichtungen!

Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.

Abb. 33: Über ein Jahr ein teilweise unleserliches Klingelschild
Plichtenheft
1. Allgemeines (Satz 5)
Persönliche Kontaktpflege zu den Hausbewohnem. Annahme und wenn möglich, Erledigung von Reklamationen. sowie diese das Gemeinschaftseigentum betreffen.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 nicht nach. Die Mitarbeiter dieser Firma verschwanden nach den hier berichteten durchwegs hastig erledigten Arbeiten (Foto- und Videomaterial hierüber in Hülle und Fülle) ohne nach rechts oder links zu schauen. Kontakte zu Hausbewohnern fanden nur in Ausnahmefällen statt.
Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
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Plichtenheft
2. Gemeinschaftsräume und Müllanlagen (Satz 2)
Wöchentlich Müllraum/ Müllplatz säubern.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 nur insofern nach, als sie am 06.04.2017 die Müllhäuschen 1/2 Stunde lang säuberte. Die Müllbehälter wurden nicht ein einziges Mal gereinigt.

Die Abbildung links zeigt eine Biomülltonne, die über und über mit Maden besetzt ist. Selbst bei geschlossenem Deckel stanken die Mülltonnen fürchterlich. Mieter, vor deren Fenster die Müllbehälter wöchentlich auf die Leerung warteten, konnten dann an diesem Tag ihre Fenster nicht mehr öffnen. Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.

Abb. 34: Mit Ungeziefer verdreckte Mülltonnen
Plichtenheft
3.
Bedienung der Heizungsanlage
(Anm. des Verf.: In der Wohnanlage existiert keine Heizungsanlage)
.
Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 1 und 4)
Unkraut wird aus Umweltschutzgründen ohne jegliche Verwendung von Chemikalien von Hand ausgejätet. Unkraut zwischen den Platten auf Geh- und Fahrwegen wird mechanisch entfernt.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 wie gewohnt nur ungenügend nach, wie beispielsweise an dem seit längerer Zeit wachsenden Unkraut bei der Treppe zu den Müllhäuschen in Abbildung 35 eindrucksvoll zu sehen ist. Abbildung 36 zeigt eine hier seit längeren wachsende Esche im Kellerschacht des Gebäudes Schulstraße 15.
Abb. 35: Unkraut wurde nicht entfernt Abb. 36: Angeflogene Eschen wuchsen jahrelang
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Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz5)
Rasenmähen und anfallendes Schnittgut entfernen. Das Abfahren zur Kompostieranlage oder zum Recyclinghof wird gesondert abgerechnet.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 abermals nur widerwillig und meist sehr schlampig nach. Schnittgut wurde oft nachlässig entfernt, oder wie untenstehende Abbildungen 37 und 38 zeigen, auch einfach der Verrottung überlassen.
Abb. 37: Geschnittenes Gras blieb liegen. Das Unkraut an den Kanten der Parkbuchten wurde nur sehr schlampig und oberflächlich entfernt. Abb. 38: Auch vor der Schulstraße 15 das gleiche Bild: Gras bleibt einfach liegen. Sieht so eine gepflegte Wohnanlage aus?
Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 7)
Anfallendes Laub zusammenrechen und beseitigen. Das Abfahren zur Kompostieranlage wird gesondert abgerechnet.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 nicht nach, wie die Abbildungen 39 und 40 von Ende Dezember 2017 belegen. Laub, das der Wind nicht weggetragen hatte, verottete nicht nur auf den Wiesen, sondern auch monatelang (!) auf den Wegen und vermischte sich schließlich mit Eis und Schnee. Diese Pflichtvergessenheit der Firma J verstärkte nicht nur abermals den verlotterten Eindruck der Wohnanlage. sondern war eine nicht unerhebliche Gefahr.
Abb. 39: Nicht entferntes Laub blieb bis zur Verrottung liegen, wie hier vor dem Eingang Hirschanger 9a (Zeitpunkt der Aufnahme: 23.12.2017) Abb. 40: Auch hier: Nicht entferntes Laub blieb bis zur Verrottung liegen, wie hier vor dem Eingang Hirschanger 7 (Zeitpunkt der Aufnahme: 23.12.2017)
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Diese Zustände belegen im Übrigen einmal mehr, dass keine Kontrolle in der Zeit von Oktober bis Januar 2018 durch die Stadtverwaltung stattfand. Das Laub lag hier seit Oktober - also seit über zwei Monaten. Wozu auch kontrollieren? Wir Mieter zahlten bisher ohne Einschränkung.
Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.
Plichtenheft
4. Betreuung der Grün- u. Gartenanlagen (Satz 8)
Papier von der gesamten Außenanlage entfernen und auf gepflegten Gesamteindruck achten
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 - soweit es das Papiere aufsammeln betrifft - nur ganze fünfmal nach und wendete hierfür im gesamten Jahr nur knapp 1 Stunde auf (siehe Tabelle Seite 15 und Monatsberichte Firma J 2017 - als K8 bereits vorgelegt). Dementsprechend sah es hier in der Wohnanlage auch diesbezüglich aus (siehe Abbildungen 41 und 42 unten).
Abb. 41: Herumliegender Müll, Verpackungen und Papiere Abb. 42: Sieht so eine gepflegte Wohnanlage aus?
Plichtenheft
5. Kehrdienst (Satz 1)
Gemeinschaftliche Gehwege, Hofflächen, Hauszugänge, Zufahrten, Durchfahrten und offene und geschlossene Verbindungswege sauber halten.
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Die Firma J kam dieser Pflicht im Jahr 2017 ganze dreimal nach (siehe Tabelle Seite 15 und Monatsberichte Firma J 2017 - als K8 bereits vorgelegt). Mit Unrat verdreckte Wege ignorierte die Firma J mehr oder weniger auch diese Jahr wieder.
Abb. 43: Auch hier: Verdreckte Wege wie gehabt Abb. 44: Auch hier: Wochenlang verrottendes gefährlich glattes Laub
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5. Kehrdienst (Satz 3)
Kontrolle und Reinigung der Gullys und Ablaufrinnen.
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Alle Gullys der Wohnanlage wurden während des gesamten Jahres 2017 nur einmalig im April kontrolliert und gereinigt (siehe Tabelle Seite 16 und Monatsberichte Jesse 2017 - als K8 bereits vorgelegt). Durch den ebenfalls „reduzierten“ Kehrdienst (siehe oben) waren die Gullys stark mit Einlagerungen belastet (siehe Abbildungen 45 und 46 unten). Ergebnis: Ihre Aufnahmekapazität war stark reduziert.
Abb. 45: Stark verdreckter Gully seit Monaten nicht gereinigt Abb. 46: ... auch hier seit Monaten nicht gereinigt
Bei den Ablaufrinnen (Dachrinnen) kam die Firma Jesse nicht nur ihren Pflichten zur Kontrolle und Reinigung nicht nach, sondern manipulierte (um sich Arbeit zu sparen) an der technische Einrichtung, wie ich weiter oben bereits anmerkte. Damit die Problematik verstanden werden kann, will ich hier kurz die Zusammenhänge aufdröseln:
Fallrohre sind die senkrechten Rohre, die von den Ablaufrinnen das Wasser zu den Abwasserrohren im Erdreich führen. Es gibt 14 Fallrohre in der Wohnanlage. Alle sollten mit herausnehmbaren Sieben versehen sein, um Laub und andere Partikel aus dem herabfallenden Wasser zu filtern (siehe Abbildung 47 links).

Diese Siebe sind - um ihre Funktionstüchtigkeit zu gewährleisten - vom Hausmeister regelmäßig von gefilterten Einträgen zu reinigen und vor dem Winter zu entfernen und im Frühjahr wieder einzusetzen.

Abb. 47: Fallrohr mit Sieb (links) und entferntem Sieb (rechts)
Der Grund der Entfernung der Siebe vor dem Winter: Frost würde die sich hier sammelnden Teile zu einem Pfropf „backen“, der Tauwasser staut. Die Firma J hatte bereits vor Jahren bei 13 der 14 Fallrohre die Siebe entfernt, um sich offensichtlich so die Arbeit der regelmäßigen Kontrollen und die anfallenden Reinigungen der Siebe zu sparen! Dass dabei nicht unerhebliche Mengen an Eintragungen durch die sieblosen Fallrohre ungehindert in das Abwassersystem des Anwesens gelangten, nahm die Firma Jesse in Kauf.
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Ende Juli 2016 war es erstmals seit den 24 Jahren, die ich hier wohne, nach heftigem Starkregen in unserem Keller im Gebäude Hirschanger 7 zu massivem Überschwemmungen gekommen. Teile des Kellers standen tagelang unter Wasser. Weder die Firma J noch die „aufsichtsführende“ Stadtverwaltung hatte aus dem Wasserschaden 2016, von dem bereits auf Seite 13 berichtet wurde, irgendwelche Konsequenzen gezogen. Es wundert also nicht, dass sich im Folgejahr 2017 beim nächsten vergleichbaren Starkregen das Ganze wiederholte.
Nachdem ich nicht nur mit der hierfür zuständigen Stadtverwaltung, sondern auch mit dem Abwasserverband den sich wiederholten Wassereinbruch mit zahlreichen Details erörtert hatte, wurde daraufhin im September 2017 das verstopfte Abwassersystem von der Spezialfirma Namens Benedikt aus Starnberg sorgfältig u.a. mit Videokameras untersucht und von 1,5 Tonnen (!) „Kanal-Räum-Gut“ befreit. (Im Bedarfsfall: Vorlage des Gutachtens mit Fotos und Videoaufnahmen). Was unter „Kanal-Räum-Gut“ zu verstehen ist, zeigt u.a. die Aufnahme in Abbildung 48, die diesem Gutachten entnommen ist.
Wir sehen ein Holzstück, welches hier nichts zu Suchen hat und das einen Abwasserkanal des Gebäudes Hirschanger 7 in seiner Funktion erheblich beeinträchtigt.

Dieses Holzstück belegt neben meinen Aufzeichnungen zusätzlich die vertragswidrige Entfernung der Siebe aus den Fallrohren. Nur durch die dauerhafte Entfernung der Siebe in den Fallrohren konnte dieses große Holzstück hierher gelangen und den Abfluss des Wassers auch an dieser Stelle massiv behindern.

Abb. 48: Aufnahme eines verstopften Rohrs
Erwähnenswert scheint mir die Tatsache, dass die Firma J am 04.08.2017, also zwei Tage nach dem Starkregen und der 2. Überschwemmung vom 1./2. August 2017, alle Fallrohre der Wohnanlage mit den jahrelang fehlenden Sieben versah (siehe Tabelle Seite 16 und Monatsberichte Firma J 2017 - als K8 bereits vorgelegt). Der Zusammenhang mit der jahrelangen mangelnden Kontrolle und Reinigung der Gullys und der Ablaufrinnen und der Entfernung der Fallrohr-Siebe mit dem verstopften Abwassersystem der Wohnanlage und den daraus resultierenden Überschwemmungen - den ich oben aufzudröseln versuchte - war offensichtlich auch der Firma J klar. Wollte sie die von ihr zu tragende Mitschuld an den Überschwemmungen durch das seit Jahren erstmalige Einbringen der Siebe im Jahr 2017 (allerdings im August (!?) anstatt im März) verschleiern?
Plichtenheft
6. Winterdienst (Satz 1 und 3)
Schneeräumen und Streuen dort, wo auch im Winter ein gefahrloser Zugang (Zufahrt) gewährleistet sein muss. Auf öffentlichen Flächen und Wegen erfolgt der Winterdienst nach den jeweiligen Gemeindebestimmungen
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Die Firma „Haus + Gartenservice J“ kam dieser Pflicht im Jahr 2017 (wie all die Jahre zuvor) ungenügend nach. Die gewohnte hastige und schlampige, auf Selbstabtauung des Schnees ausgerichtete Arbeitsweise ist seit Jahren immer wieder die Gleiche: Ein paar Minuten mit dem Räumfahrzeug rumfahren, damit jede Menge Salz streuen und hoffen dass der Schnee bis zum nächsten Frost wegtaut. Bei Schneemengen, bei denen diese Vorgehensweise nicht mehr funktioniert, haben die Mieter eben Pech gehabt. Der Schnee wurde Matsch, der Matsch gefror harschig und führte mit der Zeit zu großflächigen Vereisungen der Wohnanlage. Und dies Jahr für Jahr und immer und immer wieder!
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Abb. 49: Der nicht geräumte Schnee wurde zu schwer begehbaren Matsch ... Abb. 50: ... der bei Kälte am Abend und am Morgen harschig gefror
Die Abbildungen 49 bis 51 zeigen einen solch beschriebenen Ablauf.

Das gesamte Jahr wurde von der Firma J nur rund 4 Stunden für den „Winterdienst“ aufgewendet. Dafür erschien sie zwölfmal in der Wohnanlage (siehe Tabelle Seite 15 und Monatsberichte Jesse 2017 - als K8 bereits vorgelegt).

Sollte hier ergänzender Sachvortrag hilfreich sein, so bitte ich um einen Hinweis.

Abb. 51: ... und mit der Zeit zu großflächiger Vereisung führte. Und dies Jahr für Jahr und immer und immer wieder!
3. Die Beklagte veranlasste durch ihr destruktives Verhalten die Klage
Vom Frühjahr 2017 an bemühte ich mich um fehlende Unterlagen und Auskünfte zu offenen Fragen zu den Betriebskostenabrechnungen 2016 und 2017. In dieser Zeit bedurfte ich zweimal der Hilfe des Verwaltungsgericht München, um die Stadtverwaltung Starnberg zu entsprechenden Auskünften zu bewegen, die mir in beiden Fällen rechtswidrig verwehrt worden waren. Erst im Oktober 2019 hatte ich somit erbetene Unterlagen zu den beiden Betriebskostenabrechnungen erhalten. Dies sind die Gründe, warum ich erst jetzt meine Rückforderungen dieser beiden Jahre geltend machen kann.
Mehrfach forderte ich die Beklagte erfolglos zur Rückzahlung der leistungslosen Hausmeistervergütungen der Jahre 2016 und 2017 auf, letztmals mit Schreiben vom 11.11.2019 mit Fristsetzung zum 26.11.2019.
Beweis: Schreiben an die Beklagte vom 11.11.2016 (Anlage K9) 2 Seiten
Die Beklagte hat das Schreiben erhalten und den Eingang durch das Anbringen eines Eingangsstempels bestätigt.
Beweis: Eingangsstempel auf dem Schreiben vom 11.11.2019 (Anlage K9 bereits vorgelegt)
Da die Beklagte sich einer Rückzahlung der leistungslosen Zahlungen an den Hausmeister bis heute verweigerte, war die Klage geboten.
Anlagen: Beweisverzeichnis K mit Beweisen
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Anlagen Beweisverzeichnis K:
K1: Pflichtenheft Hausmeister (3 Seiten)
K2: 3-DAB mit vorbehaltlicher Zahlung
K3: Betriebskostenabrechnung 2016 (3 Seiten)
K4: Stadt Starnberg Flächenaufteilung
K5: Monatsberichte J 2016 (13 Seiten)
K6: Berechnung Fahrtkostenersatz
K7: Betriebskostenabrechnung 2017 (3 Seiten)
K8: Monatsberichte J 2017 (12 Seiten)
K9: Rückforderung Leisungslose Zahlungen (2 Seiten)