Amtsgericht Starnberg
Otto-Gassner-Straße 2
82319 Starnberg
Starnberg, den 02.03.2020
AZ: 2 C 1235/19
Chowanetz Andreas, Hirschanger 7, 82319 Starnberg
- Kläger -
gegen
Stadt Starnberg, Vogelanger 2, 82319 Starnberg
- Beklagte
Bezugnehmend zum Beschluss des Amtsgerichts vom 24.01.2020, Ziffer 2.a) trage ich vor:
Bewirtschaftungskosten dürfen nur angesetzt werden, wenn sie bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV § 24 Bewirtschaftungskosten). Wie dem Gericht dargelegt und zahlreich unter Beweis gestellt, kam die Beklagte ihrer Verpflichtung einer ordentlichen Bewirtschaftung oft nicht nach.
Weder kontrollierte sie regelmäßig und ausreichend - entgegen ihrer Behauptung in der Klageerwiderung vom 23.12.2019, Seite 2 - die pauschal vergüteten Arbeiten der Firma J, noch sanktionierte sie in all den Jahren auch nur ein einziges Mal Minderleistungen, etwa durch Vergütungskürzungen. Und dies, obwohl sie jahrelang von vielen Mietern mündlich und zunehmend (zumindestens was mich betrifft) auch schriftlich konkrete Hinweise zu den Minderleistungen erhielt (beispielsweise K34, K77 usw.)
Die Beklagte bestreitet trotz dieser zahlreichen Hinweise wider bessern Wissens bis heute jedweden Vertragsbruch der Firma J (wiederum in der Klageerwiderung vom 23.12.2019 auf Seite 2 usw.). Bei entsprechender Kontrolle hätte die Beklagte selbst diese Minderleistungen feststellen müssen, etwa, wenn die Firma J teilweise wochenlang hauptsächlich nur Mülltonnen raus- und reingeschoben hatte (siehe u.a. K55 bis K63 mit dazugehörenden Tabelle in meinem Schriftsatz vom 21.01.2020, Seite 18 usw.) und dabei ihre anderen Verpflichtungen ignorierte.
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Durch das Unterlassen einer wirksamen Kontrolle der Leistungen der Hausmeisterfima J kam die Beklagte ihren Verpflichtungen nicht nach, den Gebrauch der Mietsache in geeignetem Zustand zu erhalten und zu überlassen (§ 535 BGB). Diese in der Klage aufgezeigten Minderleistungen betrafen 2016 und 2017 größtenteils die gesamte Wohnanlage und nicht nur - wie von der Beklagten unverständlicherweise vorgetragen, nur das Gebäude Hirschanger 7. Die mit Ungeziefer befallenen Müllbehälter werden beispielsweise von den Mietern aller 4 Wohngebäude benutzt, genau so wie die verdreckten Wege. Durch die anhaltende schlechte Pflege der Wohnanlage wurde allen - meist unterprivilegierten - Mietern nicht nur immer wieder eine wertgleiche Gegenleistung für ihre Hausmeisterzahlungen verweigert, sondern sie wurden durch das verkommene Ambiente auch nachhaltig stigmatisiert, wie in der Klage ausgeführt wurde.
Da die Beklagte ihren Pflichten aus dem Mietverhältnis trotz nachgewiesener zahlreicher Hinweise auf Minderleistungen der Firma Jesse nicht nachkam, entstand uns Mietern durch die jahrelangen überhöhten Betriebskostenabrechnungen auch ein materieller Schaden, für den die Beklagte Ersatzpflichtig ist (§ 280 BGB). Meine Betriebskostenvorauszahlungen hatte ich im Übrigen für die Jahre 2016 und 2017 - wie bereits unter Beweis gestellt - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet.
Bezugnehmend zum Beschluss des Amtsgerichts vom 24.01.2020, Ziffer 2.b) trage ich vor:
Mit Schreiben vom 03.02.2020 nannte ich die Namen und ladungsfähigen Adressen der beiden Zeugen zu der Vertragsverletzung der Firma J hinsichtlich der unterlassenen Reinigung der Mülltonnen sowie der nicht behandelten mündlichen Beschwerde eines Mieters zur liederlichen Art des Winterdienstes.
Bezugnehmend zum Beschluss des Amtsgerichts vom 24.01.2020, Ziffer 2.c) trage ich vor:
Die Beklagte selbst hat durch ihr jahrelanges nicht nachvollziehbares Bestreiten der ihr angezeigten fortgesetzten Vertragsbrüche der Firma J den zunehmenden Umfang meiner Beweisbemühungen mit dem schließlichen Einsatz der mir zur Verfügung stehenden Zeitraffer-Video-Technik veranlasst.
Mündliche Beschwerden über die Firma J wurden jahrelang in teils unverständlicher nicht zu akzeptierender Art abgewiesen. Als Beispiel sei auf die Reaktion des „aufsichtsführenden“ Sachbearbeiters Frank K vom Liegenschaftsamt verwiesen, von dem mir der Zeuge H im Januar 2017 berichtete (siehe Schriftsatz vom 21.01.2020, Seite 38).
Nachdem die mündlichen Mitteilungen zu keiner Abhilfe der fortgesetzten Vertragsverletzungen durch die Firma J geführt hatten, begann ich, detaillierte Berichte (siehe beispielsweise 3. Dienstaufsichtsbeschwerde vom Frühjahr 2016 u.a. Seite 7 bis 19 als K77 vorgelegt) über die hier herrschenden Missstände mit umfangreichen Bildmaterialien anzufertigen und an die Verantwortlichen zu schicken. Die Reaktion erschöpfte sich mehr oder weniger in ein paar schönredenden floskelhaften Beschwichtigungen der 1. Bürgermeisterin, die an dem erstaunlich „innigen Verhältnis“, das offensichtlich zwischen dem Liegenschaftsamt und der Hausmeisterfirma J bestand, kaum etwas änderte.
In Folge versuchte ich in immer kürzeren Abständen mit immer genaueren und mit zahlreicheren Fotos versehenen Berichten die anhaltenden Übervorteilungen von uns Mietern zu belegen (siehe beispielsweise den 14-seitigen Bericht über „Winterdienst“ im Januar 2017 als K34 vorgelegt). Diese
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Bemühungen wurden vom verantwortlichen Liegenschaftsamt nicht etwa zum Anlass genommen, endlich die berechtigten Interessen der Mieter zu vertreten und ihre bisherige ungerechtfertigte Parteinahme für die Firma J zu korrigieren. Im Gegenteil wurden die sehr genau beschriebenen Vertragsverletzungen mit einer erstaunenswerten Dreistigkeit weiterhin bestritten (siehe: http://www.starnberg-backstage.eu/04-Erwid-2017-01-u-02.html ). Die Missstände wurden vom Liegenschaftsamt ungerührt weiterhin laufengelassen.
Erst jetzt und nachdem meine Bemühungen um eine wertgleiche Gegenleistung für unsere Hausmeisterzahlungen mit diesen abermaligen ungerechtfertigten Zurückweisungen durch die Beklagte immer noch fortgeführt wurden, setzte ich zusätzlich zu den bisher verwendeten Notizen und Fotos die mir zur Verfügung stehenden Zeitraffer-Video-Technik ein.
Dabei achtete ich von Anfang an darauf, nur meine berechtigten Interessen zur Erlangung von Beweismitteln über die anhaltenden Vertragsverletzungen der Firma J zu verfolgen und durch die Auswahl der technischen Mittel, sowie dem zurückhaltenden verantwortungsbewussten Umgang mit den so erlangten Filmdokumenten strikt die Persönlichkeitsrechte von Menschen zu beachten. Immer wieder wies ich die Beklagte in diversen Mitteilungen darauf hin, dass die ihr zur Kenntnis gebrachten Dokumente über anhaltende Missstände hier in der Wohnanlage nur ein kleiner Teil der von mir mittlerweilen angefertigten umfangreichen Dokumentation sind. An meinen Angebot, sich doch diese Unterlagen einmal anzusehen, zeigte die Beklagte keinerlei Interesse! Leicht wäre dieses Gerichtsverfahren vermeidbar gewesen, wäre die Beklagte konstruktiv auf mich zugegangen. Dem hat sie sich mit beispielloser Arroganz verweigert.
Wie berechtigt es war, nach dem erfolglosen Berichten mit Fotos ergänzend auch die Zeitraffer-Video-Technik einzusetzen, zeigt der Verlauf dieses Gerichtsverfahrens in beeindruckender Klarheit. Nur durch den Einsatz dieser Technik und der Auswertung der Aufzeichnungen konnten die von der Beklagten lange vorbereiteten und mit beachtlicher Energie verfolgten Täuschungshandlungen aufgedeckt werden.
Spätestens mit Kenntnis der Monatsberichte ab Januar 2017 wusste die Beklagte und die Firma J von meinen minutengenauen Erfassungen der Hausmeistertätigkeiten. Für die Firma J musste es ein Leichtes sein, zu erkennen, dass meine Berichte exakt ihre aufgewendeten Arbeitszeiten widerspiegelten und diese umfangreiche Dokumentation kaum mit nur persönlichen Beobachtungen zu erreichen gewesen sind. Die erfassten Arbeitszeiten wurden Monat für Monat in einer Tabelle im jeweiligen Kapitel 1.1 ausgewiesen und belegten erstmals in allen Einzelheiten den bereits lange erhobenen Vorwurf von uns Mietern, die Firma J schiebe wochenlang hauptsächlich nur Mülltonnen und lässt ihre übrigen Aufgaben schleifen. Als Reaktion forderte die Beklagte die Firma J zur Anfertigung von Stundenerfassungen auf. Dies wäre an sich eine vernünftige Vorgehensweise gewesen, um den von mir behaupteten geringen Umfang der Hausmeistertätigkeiten durch eine zweite Erhebung überprüfen zu können. Die Firma J kam dieser Anregung auch nach und übergab ab da monatlich für die Zeit von Mitte März bis Ende Oktober 2017 Stundenerfassungsbögen (B 1 bis B 8).
Wie der weitere Verlauf zeigt, nutzte die Beklagte jedoch nicht die zusätzlich durch den Hausmeister erstellten Aufzeichnungen dazu, die offensichtlichen Diskrepanzen der beiden Dokumentationen zum Umfang des Arbeitsaufwands durch weitere Recherchen zu hinterfragen und zu überprüfen. Offensichtlich war die Beklagte an einer Aufklärung auch gar nicht interessiert und die von der Firma J erstellten Unterlagen dienten ganz offensichtlich nur dazu, die jahrelangen überhöhten Zahlungen hier in der Wohnanlage an eben diese Firma J im Verbund mit ihr ein weiteres Mal zu vertuschen.
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Die von der Firma J angefertigten „Stundenaufstellungen“ entpuppen sich nach einem Abgleich mit den Zeitraffer-Videos überwiegend als fortgesetzte tatsachenfremde Behauptungen. Weder die darin vermerkten Arbeitszeiten noch zahlreiche Behauptungen zu angeblich erbrachten Arbeiten decken sich mit der Realität. Dies konnte durch die Zeitraffer-Videos nachgewiesen werden und nur mit diesen Zeitraffer-Videos. Die bisherige Art der Dokumentation mit den Notizen und Fotos reichten hierfür nicht aus.
Die Beklagte legte diese auf ihre Veranlassung hin erstellten und unkontrolliert übernommenen Fälschungen nicht nur skrupellos dem Gericht vor, sondern versuchte sie in der Klageerwiderung auch noch dahingehend zu nutzen, zusätzliche Irrtümer zu erregen. So konstruierte sie beispielsweise damit eine angebliche durchschnittliche monatliche Arbeitszeit der Firma J von über 16 Stunden. In Wahrheit waren es im Jahr 2017 durchschnittlich nicht einmal 4 und im Jahr 2016 nicht einmal 3, wie ich vorgetragen und unter Beweis gestellt habe.
Aber damit nicht genug! Sie interpretierte in der Klageerwiderung nun sogar die darin angegebenen gefälschten Arbeitszeiten als „Mindestarbeitszeiten“ und versuchte somit, zusätzliche Irrtümer zu erzeugen. All diese Machenschaften der Beklagten im Verbund mit der Firma J konnten nur durch die Zeitraffer-Videos nachgewiesen werden.
In meinem Schriftsatz vom 21.01.2020, Seite 16, wird beispielsweise in der Tabelle mit den vorgelegten Beweisen K37 bis K54 übersichtlich dargestellt, in welch unvorstellbarem Umfang die Firma J glaubte, hier mit der klaren Absicht vortragen zu können, das Gericht zu täuschen. Eine 6-minütigen Arbeit zum Schieben von Müllbehältern zur Straße versuchte sie beispielsweise zu 60 Minuten aufzublasen. Diese Täuschungsversuche ziehen sich durch die gesamten Stundenaufstellungen! Diese Machenschaften konnten nur durch die Zeitraffer-Videos nachgewiesen werden.
Dadurch, dass die Beklagte diese gefälschten „Stundenaufstellungen“ als B 1 bis B 8 diesem Gericht vorlegte, ohne sie vorher auf ihre Plausibilität hin zu prüfen, verstieß sie nach meiner Beurteilung gegen §138 ZPO und gegen § 263 STGB. Mein Antrag vom 21.01.2020 an dieses Gericht, diesen Vorwurf zu prüfen und zu Bescheiden blieb bis heute ohne Reaktion.
So wie das jahrelange destruktive Verhalten der Beklagten die Entscheidung zum Einsatz dieser Zeitraffer-Video-Technik am Anfang rechtfertigte, rechtfertigt gerade der Verlauf dieses Gerichtsverfahrens mit den zahlreichen Täuschungsversuchen der Beklagten im Verbund mit der Hausmeisterfirma J diesen Einsatz im Nachhinein. Nur mit der Hilfe dieser Zeitraffer-Videos gelang es mir, mich vor den zahlreichen massiven Versuchen der Beklagten zu schützen, sich durch falsche Tatsa- chenbehauptungen rechtswidrig einen Vorteil zu verschaffen.
Abschließend noch Anmerkungen zum Datenschutz:
Der Einsatz von Notizen, Fotos und der Zeitraffer-Video-Technik ist im vorliegenden Fall rechtmäßig, da diese Maßnahmen zur Wahrung berechtigter Interessen für konkrete Zwecke erforderlich waren und die Interessen oder Grundrechte davon etwaiger betroffener Personen nicht überwiegen. Beim Einsatz der Zeitraffer-Video-Technik wurde bereits bei der Auswahl der Hardware darauf geachtet, dass u.a. keine personenbeziehbare Bilder anfallen (können). Personen können dadurch weder am Gesicht, noch an ihren Bewegungen identifiziert werden. Dadurch ist gewährleistet, dass keine Persönlichkeitsrechte verletzt wurden. Die dabei entstanden Videoaufnahmen sind reine Übersichtsaufnahmen und es gab keinen Grund zu rechtlichen Einschränkungen nach dem Bundesdatenschutzgesetz. Die Videos wurden ausschließlich dem legitimen Zweck zugeführt, für den sie erstellt wurden.
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vom 02,03,2020
Bezugnehmend zum Beschluss des Amtsgerichts vom 24.01.2020, Ziffer 2.d) trage ich vor:
Der Hausmeister wurde für im Pflichtenheft (K1) festgehaltene Aufgaben bezahlt. Darin wird unter Ziffer 1 das Ziel festgeschrieben, dass für einen einwandfreien Gesamtzustand der Wohnanlage zu sorgen ist. Wenn nun, wie immer wieder vorgefallen und in diesem Rechtsstreit von mir zahlreich vorgetragen und unter Beweis gestellt, monatelang Sperrmüll ignoriert und liegengelassen wurde, verstößt dies gegen diese Zielsetzung und entspricht eben nicht einem einwandfreien Gesamtzustand.
Für das Erreichen dieser Zielsetzung ist die Beklagte gegenüber uns Mietern verantwortlich. Dabei konnte die Beklagten dieses wiederkehrende Problem mit der Hilfe der Firma J regeln. Wir Mieter hatten keine Möglichkeit, auf die Hausmeisterfirma Einfluss zu nehmen. Da die Beklagte den Sperrmüll monatelang einfach liegen ließ, obwohl wir für einen einwandfreien Gesamtzustand der Wohnanlage entsprechende Vorauszahlungen geleistet hatten, verstieß sie gegen ihre Pflicht zu einer ordentlichen Bewirtschaftung und gegen ihre Pflicht, uns Mietern den Gebrauch der Mietsache in geeignetem Zustand zu erhalten und zu überlassen (§ 535 BGB).
Im Übrigen wurde von mir hierzu im Schriftsatz vom vom 21.01.2020 auf den Seiten 7, 8, 21 und 22 u.a erklärt und unter Beweis gestellt, dass der Firma J sogar ein eigener Schuppen für die Zwischenlagerung des zu entfernenden Sperrmülls zur Verfügung stand, den sie dafür auch manches Mal nutzte. Der Grund, warum sich das Liegenschaftsamt nicht um die Beseitigung des immer wieder monatelang herumliegenden Sperrmülls kümmerte, kann nicht mit rechtlichen oder verwaltungstechnischen Problemen entschuldigt werden.
Andreas Chowanetz