Beglaubigte Abschrift
Amtsgericht Starnberg
Az.: 2 C 1235/19
IM NAMEN DES VOLKES
ln dem Rechtsstreit
Chowanetz Andreas, Hirschanger 7, 82319 Starnberg
-Kläger-
gegen
Stadt Starnberg, Vogelanger 2, 82319 Starnberg
- Beklagter -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte JUDr. Henning & Kollegen, Wittelsbacher Straße 5, 82319 Starnberg, Gz.:
188/19 B03, WM, D6693-19
wegen Forderung
erlässt das Amtsgericht Starnberg durch den Richter am Amtsgericht Schöfberger am
04.03.2020 ohne mündliche Verhandlung gemäß § 495a ZPO folgendes
Endurteil
(abgekürzt nach § 313a Abs. 1 ZPO)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 236,89 € festgesetzt.
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Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. Dem Kläger steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, insbesondere nicht als mietvertraglicher Schadensersatzanspruch gem. §§ 535 ff., 556, 556a, 280, 249 ff. BGB.
Eine vertragliche Pflichtverletzung der Beklagten i.S.v. § 280 BGB ist nicht gegeben.
Gem. § 556 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Umlagefähigkeit tatsächlich entstandener Betriebskosten findet ihre Grenze lediglich in den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, § 556 111 S.1 2.HS BGB, § 24 Abs. II S.1 Zweite Berechnungsverordnung. Einen Verstoß gegen diese Grundsätze hat der Mieter, der sich hierauf als Ausnahme von dem Grundsatz der Umlegbarkeil der tatsächlichen Kosten beruft, darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10, veröffentlicht in WuM 2011, 513). Denn einen solchen Verstoß kann der Mieter nur im Wege eines mietvertraglicher Schadensersatzanspruches gemäß §§ 280, 535 ff. BGB geltend machen.
Dabei führt auch eine etwaige Schlechtleistung der Dritten - z.B. dem Hausmeister - übertragenen Dienstleistungen nicht ohne weiteres zur mangelnden Umlagefähigkeit der Kosten, die tatsächlich entstanden sind. Die Grenze der Umlagefähigkeit wird erst überschritten, wenn aufgrund von Dauer und Häufigkeit der mangelnden Dienstleistungen der Vermieter hinreichend Anlass hat, die Vergütung zu kürzen oder einen anderen mit den Diensten zu beauftragen (LG Berlin, Urteil vom 27.05.2005, Aktenzeichen 63 S 426/04, veröffentlicht im Grundeigentum 2005, 1129). Bei erheblichen Minder- oder Schlechtleistungen hat der Vermieter die Konsequenzen auf der Entgeltseite zu ziehen, also etwa Schadensersatz zu verlangen oder die Vergütung zu mindern. Damit mindern sich auch die umzulegenden Betriebskosten (Dr. Beate Flatow, Die Umsetzung des Wirtschaftlichkeitsgebots, WuM 2012, 235, Ziffer II. 1.). Nur wenn dies der Vermieter pflichtwidrig unterlässt, kommt ein Schadensersatzanspruch aufgrund vertraglicher Pflichtverletzung in Betracht. Soweit dagegen zur Behebung von Untätigkeilen der beauftragten Dritten lediglich Mahnungen oder Fristsetzungen des Vermieters geboten sind, wirkt sich dies noch nicht auf die Höhe der umzulegen Betriebskosten aus.
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Der Kläger ist vorliegend seiner demnach obliegenden Beweislast nicht nachgekommen. Er konnte keinen hinreichenden Beweis antreten für die erforderliche Dauer und Häufigkeit der Mängel der Dienstleistungen des Hausmeisters in den betroffenen Zeiträumen, die der Beklagten geboten hätten, Schadensersatz vom Hausmeister zu verlangen oder dessen Vergütung zu mindern. Mängel unterhalb dieser Schwelle genügen - wie bereits ausgeführt - für die Begründung eines Anspruchs des Mieters nicht.
Durch Beschluss vom 24.01.2020 hat das Gericht den Kläger darauf hingewiesen, dass es geboten erscheint, Beweis durch Benennung von Zeugen anzutreten. Hierzu sei jeweils im einzelnen die Tatsachenbehauptung, zu der der jeweilige Zeuge zu vernehmen ist, darzutun. Insbesondere würden hier die einzelnen Tätigkeitszeiten unter Ausschluß der übrigen, als auch die einzelnen unterbliebenen Verrichtungen in Betracht kommen. Eine pauschale Benennung von Zeugen zum gesamten Vortrag sei unzureichend. Dem ist der Kläger nicht in ausreichendem Maße nachgekommen.
Er hat lediglich zwei Zeugen zu einzelnen Hergängen benannt, die für sich betrachtet nicht entscheidungserheblich sind. Benannt hat der Kläger den Zeugen Yildirim K für den Vortrag, dass dieser Mieter, vor dessen Fenster die Müllbehälter wöchentlich auf die Leerung warteten, geklagt habe, er könne an diesen Tagen seine Fenster nicht mehr öffnen, wohl aufgrund des Gestanks und der Fliegen. Der Kläger wollte damit Beweis angetreten für seinen Vortrag, der Hausmeister habe die Mülltonnen nie gereinigt. Allerdings stinken volle Mülltonnen, insbesondere in den Sommermonaten, zwanglos auch in gereinigtem Zustand. Jedenfalls wäre der Rückschluss aus der Bestätigung der Angaben durch den Zeugen auf mangelnde Reinigung der vollen, unter dessen Fenster auf die Leerung wartenden Mülltonnen kein zwingender. Des Weiteren hat der Kläger den Zeugen Manfred H benannt für ein Aufeinandertreffen dieses Mieters mit dem Sachbearbeiter der Liegenschaftsverwaltung Frank K. Letzterer habe an einem Tag im Januar 2017, angesprochen, was denn diese Art des Schneeräumans solle, die Arme seitlich weggesteckt nach dem Motto, was er denn da machen solle. Die geschilderte Szene mag zwar die Untätigkeit des für die Beklagte handelnden Verwaltungssachbearbeiters im damaligen Zeitpunkt belegen können. Die erforderliche Dauer und Häufigkeit der mangelnden Dienstleistungen der Hausmeisterfirma, die ein Handeln der Beklagten erzwungen hätte, belegt die geschilderte Szene, für die der Beweis angetreten wurde, indes nicht. Ohnehin bezieht sich dieser Vortrag nur auf den Einzelpunkt des Schneeräumens, der lediglich einen geringen Teilbetrag
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der Jahresvergütung betreffen kann. Die benannten Zeugen sind demnach nicht zu vernehmen, da der entsprechende Tatsachenvortrag, wenn er durch die Zeugen als wahr bestätigt werden würde, nicht zu einer anderen Entscheidung führen würde und damit nicht entscheidungserheblich ist.
Die durch den Kläger vorgelegten Lichtbilder zeigen zwar zum Teil Missstände bezogen auf den Pflegezustand der Anlage. Einen hinreichenden Beweis für eine nachhaltige Untätigkeit der durch die Beklagte beauftragten Hausmeisterfirma können Sie indes nicht erbringen. Zum einen handelt es sich um, wenn auch wiederholte, Momentaufnahmen, die die erforderliche Dauer und Schwere einer Untätigkeit nicht belegen können. Zum anderen zeigen die Lichtbilder teils Zustände, zu deren Beseitigung der Hausmeister nicht zwingend vor Einholung einer Weisung der Beklagten tätig werden musste. Auf den Lichtbildern zu erkennen sind wiederkehrende Sperrmüllablagerungen unterschiedlicher Ausprägung. Es kann der Beklagten insoweit zugestanden haben, gegen die verursachenden Mieter oder Dritte vorzugehen. Selbst wenn insoweit eine Pflichtwidrigkeit der Beklagten selbst vorgelegen hat, würde sich dies nicht auf die Betriebskosten auswirken. Denn die Pauschalvergütung des Hausmeisters bliebe von einer allein durch die Beklagte zu vertretenden Verzögerung unberührt.
Die durch den Kläger gefertigten Zeitrafferaufnahmen der durch ihn seit 09.12.2016 fest installierten Videokamera, die mit einem extremen Weitwinkel nahezu den gesamten Innenhof erfasst hat, sind als Beweismittel im Ergebnis unverwertbar.
Die Herstellung von Bildnissen einer Person, insbesondere die Filmaufzeichnung mittels einer Videokamera, können einen unzulässigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen darstellen, selbst wenn keine Verbreitungsabsicht besteht, wobei die Frage, ob ein derartiger rechtswidriger Eingriff anzunehmen ist, nur unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und durch Vornahme einer die (Verfassungs-) rechtlich geschützten Positionen der Beteiligten berücksichtigenden Güter- und Interessenabwägung beantwortet werden kann (BGH, Urteil vom 25. April1995- VI ZR 272/94- VersR 1995, 841 ff.). Eine Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein; dieses Recht umfasst die Befugnis des Einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und inner­ halb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden, und daher grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten zu bestim-
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men (BVerfGE 65, 1, 42 f.; 67, 100, 143; BVerfG, NVwZ 2007, 688 ff.; NJW 2009, 3293 f.). Bei der Installation von Anlagen der Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss deshalb sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen (vgl. dazu Senatsurteil vom 25. April 1995- VI ZR 272/94- aaO; OLG Karlsruhe, OLGR 1999, 83 f.; AG Nürtin­ gen, NJW-RR 2009, 377 f.) von den Kameras erfasst werden, sofern nicht ein das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen überwiegendes Interesse des Betreibers der Anlage im Rahmen der Abwägung bejaht werden kann (BGH, Urteil vom 16. März 2010- VI ZR 176/09-, veröffentlicht in NJW 2010, 1533, Rn. 11 in juris). Bei einer Videoaufzeichnungsanlage, die auf den Innenhof einer Wohnanlage, der von vornherein nicht einer Person zur privaten Nutzung zugeordnet ist, gerichtet ist, scheidet demnach ein Betrieb, der nicht in die Rechte anderer Personen eingreift, aus. Die somit gebotene Abwägung des Interesses des Klägers als Betreiber der Anlage gegenüber den Persönlichkeitsrechten der Betroffenen geht zulasten des Klägers. Mit seiner fest installierten, dauerhaft betriebenen und auf den Innenhof gerichteten Videokamera zeichnet der Kläger die Bewegungen sämtlicher Mitmieter, Besucher, Mitarbeiter der Beklagten, sonstiger Dritter, aber auch Mitarbeiter der betroffenen Hausmeisterfirma auf und greift ganz erheblich in deren Persönlichkeitsrechte ein. Zumindest lassen sich nicht einerseits die Bewegungen des Hausmeisters aufzuzeichnen, andererseits die Handlungen unbeteiligter Dritter ausblenden. Um dies zu überwiegen bedürfte es einer bedeutenden Interessenlage des Klägers, die weder dargetan, noch denkbar erscheint. Häufig diskutiert als abzuwägendes Interesse ist etwa ein besonderes, verobjektiviertes Sicherungsbedürfnis. Ob ein solches im Einzelfall ausreichen könnte, um die gegebene umfassende Videoüberwachung eines gemeinsamen Innenhofs einer Wohnanlage zu rechtfertigen, mag dahinstehen. Denn ein solches steht vorliegend nicht in Mitten. Der Kläger hat mit der Videoüberwachung vielmehr den Zweck verfolgt, den durch die Beklagte als Vermieterin beauftragte Hausmeisterfirma mangelnder Tätigkeiten zu überführen, um seinerseits Nebenkostenleistungen auf Hausmeisterkosten im Bereich bis zu 120,- € jährlich von der Beklagten zurückfordern zu können. Dies kann den schwerwiegenden Eingriff in die Persönlichkeitsrechte auch unbeteiligter Dritter keinesfalls aufwiegen.
Sodann führt die Unzulässigkeit oder Rechtswidrigkeit einer Beweiserhebung zwar nicht ohne Weiteres zu einem Beweisverwertungsverbot (BVerfG, NJW 2011, 2417 Rn. 45; NJW 2011, 2783 Rn. 12 jew. mwN). Ob ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Beweisgegners durch die Verwertung von Beweismitteln gerechtfertigt ist, richtet sich auch insoweit nach dem Ergebnis der Abwägung zwischen dem gegen die Verwertung
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streitenden allgemeinen Persönlichkeitsrecht, hier in seiner Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung, auf der einen und den für die Verwertung sprechenden rechtlich geschützten Interessen auf der anderen Seite (BVerfGE 106, 28, 49). Im Zivilprozess, in dem über Recht und Rechtspositionen der Parteien innerhalb eines privatrechtlichen Rechtsverhältnisses gestritten wird, sind die Aufrechterhaltung einer funktionstüchtigen Rechtspflege und das Streben nach einer materiell richtigen Entscheidung wichtige Belange des Gemeinwohls. Um die Wahrheit zu ermitteln, sind die Gerichte deshalb grundsätzlich gehalten, von den Parteien angebotene Beweismittel zu berücksichtigen, wenn und soweit eine Tatsachenbehauptung erheblich und beweisbedürftig ist. Dies gebieten auch der in § 286 ZPO niedergelegte Grundsatz der freien Beweiswürdigung sowie das grundrechtsähnliche Recht auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 106, 28, 49). Aus ihnen folgt die grundsätzliche Verpflichtung der Gerichte, den von den Parteien vorgetragenen Sachverhalt und die von ihnen angebotenen Beweise zu berücksichtigen. Zur Frage der Verwertbarkeit von Zeugenaussagen im Zivilverfahren, die auf dem rechtswidrigen Mithören von Telefongesprächen Dritter beruhen, hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass allein das allgemeine Interesse an einer funktionstüchtigen Straf- und Zivilrechtspflege nicht ausreicht, um im Rahmen der Abwägung stets von einem gleichen oder gar höheren Gewicht ausgehen zu können, als es dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht zukommt. Vielmehr müssen weitere Aspekte hinzutreten, die ergeben, dass das Interesse an der Beweiserhebung trotz der Persönlichkeitsbeeinträchtigung schutzbedürftig ist. Im Zivilprozess kann es Situationen geben, in denen dem Interesse an der Beweiserhebung - über das stets bestehende "schlichte" Beweisinteresse hinaus - besondere Bedeutung für die Rechtsverwirklichung einer Partei zukommt. Allein das Interesse, sich ein Beweismittel für zivilrechtliche Ansprüche zu sichern, reicht indes nicht aus (vgl. BVerfGE 106, 28, 50; 117, 202, 241; vgl. auch BAGE 156, 370 Rn. 24). Nach der damit in Einklang stehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind rechtswidrig geschaffene oder erlangte Beweismittel im Zivilprozess nicht schlechthin unverwertbar. Über die Frage der Verwertbarkeit ist vielmehr in derartigen Fällen aufgrund einer Interessen- und Güterabwägung nach den im Einzelfall gegebenen Umständen zu entscheiden. Allein das allgemeine Interesse an einer funktionstüchtigen Rechtspflege und das Interesse, sich ein Beweismittel für zivilrechtliche Ansprüche zu sichern, reichen nicht, um im Rahmen der Abwägung von einem höheren Gewicht ausgehen zu können. Vielmehr müssen weitere Aspekte hinzutreten, die ergeben, dass das Interesse an der Beweiserhebung trotz der Persönlichkeitsbeeinträchtigung schutzbedürftig ist (BGH, Urteil vom 15. Mai 2018 -VI ZR 233/17 -, BGHZ 218, 348-377, Rn. 29- 31 in juris; BGH Urteile vom 13. Oktober
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1987- VI ZR 83/87, VersR 1988, 379; vom 20. Mai 1958- VI ZR 104/57, NJW 1958, 1344, 1345; vom 24. November 1981- VI ZR 164/79, NJW 1982, 277; vom 18. Februar 2003- XI ZR 165/02, NJW 2003, 1727, 1728; vom 12. Januar 2005- XII ZR 227/03, BGHZ 162, 1, 6; vom 17. Februar 2010- VIII ZR 70/07, VersR 2011, 125 Rn. 28; BGH, Beschluss vom 15. Mai 2013- XII ZB 107/08, FamRZ 2013, 1387 Rn. 14). Die Interessen des Klägers gehen hierüber nicht hinaus. Auch insoweit gilt, dass der Kläger mit der Videoüberwachung lediglich den Zweck verfolgt hat, die durch die Beklagte als Vermieterin beauftragte Hausmeisterfirma mangelnder Tätigkeiten zu überführen, um seinerseits Nebenkostenleistungen auf Hausmeisterkosten im Bereich bis zu 120,- € jährlich von der Beklagten zurückfordern zu können. Der Kläger wollte sich lediglich Beweismittel für zivilrechtliche Ansprüche sichern, was deren Verwertung trotz der Persönlichkeitsbeeinträchtigung für sich allein nicht als gerechtfertigt erscheinen lässt.
Die eigenen Aufzeichnungen des Klägers leiden an der perspektivischen Beschränkung seiner Sicht bezogen auf das durch ihn bewohnte Mietshaus, während der Hausmeister im Rahmen des streitgegenständlichen Pauschalvergütungsvertrags für insgesamt fünf Häuser zuständig war (Hirschanger 7, 9, 9a, Schulstraße 13, 15). Für eine abschließende Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO fehlt insoweit die Grundlage.
Da der Kläger keinen hinreichenden Beweis für die erforderliche Dauer und Häufigkeit der Mängel der Dienstleistungen des Hausmeisters angetreten hat, ist auch der durch die Beklagte gegenbeweislich angebotene Zeuge Marcus Jesse, der vormalige Hausmeister, nicht zu vernehmen.
II. Kosten: § 91 ZPO; vorläufige Vollstreckbarkeit: § 713 ZPO
Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen das Urteil ist kein Rechtsmittel vorgesehen, da die Beschwer 600,- € nicht übersteigt (§ 511 II Nr. 1 ZPO).
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem
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Otto-Gaßner-Str. 2
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einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
Rechtsbehelfe können auch als elektronisches Dokument eingereicht werden. Eine einfache E-Mail genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.
Das elektronische Dokument muss
-
mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder
-
von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden.
Ein elektronisches Dokument, das mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen ist, darf wie folgt übermittelt werden:
-
auf einem sicheren Übermittlungsweg oder
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an das für den Empfang elektronischer Dokumente eingerichtete Elektronische Gerichts- und Verwal- tungspostfach {EGVP) des Gerichts.
Wegen der sicheren Übermittlungswege wird auf § 130a Absatz 4 der Zivilprozessordnung verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen zur elektronischen Kommunikation mit den Gerichten wird auf die Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung - ERW) in der jeweils geltenden Fassung sowie auf die Internetseite www.justiz.de verwiesen.
gez.
Schöfberger
Richter am Amtsgericht
Für die Richtigkeit der Abschrift
Starnberg, 05.03.2020
M, JAng
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Durch maschinelle Bearbeitung beglaubigt
- ohne Unterschrift gültig